上海房产律师解释： 二手房价格需要修正的原因有哪些?(1)房屋因素:第一,房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,砖混等结构房屋折旧率为2%。第二,旧房的户型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。^但建筑年代对已购公房的实示影响并没有那么大,所以每年的相对折旧按0.5%计算较为适合。结合北京的市场及房屋情况,建议以1992年为标准,1992年以后每年增0.5%,19”年以前每年减0.5%。第三,房屋楼层:7层以下无电梯:顶层减3%,首层减1%,其余层增1%。7层以上有电梯:顶层减3%,首层减

3%,2~5层减1%,其余层增1%。7层以下有电梯:顶层首层减1%,其余层增3%。第四,房屋装修:毛坯房减2%,简装修不变,精装修增2%,l年内新精装修增4%。第五,基础设施:插卡式电表增1%,普通电表减1%。天然气增1%,煤气不变,煤气罐减3%。无暖气减10%。(2)环境因素:环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品旁类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。对于社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经荀,有些地区则适合居住。(3)配套:银行:指在物业500m的半径范围内有一个或一个以上的储蓄所。学校:指在物业5∞m的半径范围内有小学,在100m的范围内有中学。医院:指在物业1000m的半径范围内有一个正规医院超市:指在物业1000m的半径范围内有较大规模的农贸市场或有可以提供主副食品的超级市场。以上四项能满足一项时修正系数不变,两项增1%,三项增2%,四项增3%,均不能满足减2%。(4)绿化环境:绿化环境兼指自然环境,分为好、较好、一般、差四个等级,其具体的划分标准如下:极好增4%。物业小区绿化覆盖率高,物业附近无污染(光污染、噪声污染、废气污染等),且物业附近有大型集中绿地较好增2%。物业小区绿化覆盖率较高,物业附近无影响生质量的污染源(光污染、噪声污染、废气污染等)。一般不变。物业小区绿化覆盖率一般,物业附近无影响生活质量的重大污染源(光污染、噪声污染、废气污染等)。差减2%。物业小区绿化覆盖率低或几乎无绿地,物业附近污染较重,影响生活质量。(5)人文环境:人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安状况等综合因素,主要划分好、较好、般、差,其划分的标准为:极好增3%。物业所在区域附近有重点大学、市级图书馆、音乐厅、体育场馆等文化设施,区域内人口素质总体较高,接受过高等教育的人数比例较高,治安状况良好。较好增1%。物业所在区域附近有普通学院、区级图书馆、体育场等文化设施,区域内人口素质较高,治安状况较好,主要指一些很成熟的社区。一般不变。物业所在区域附近文化设施较少或较小,区域内人口素质一般,治安状况一般,无重大恶性案件发生,一些新建的社区发展初见雏形。差减3%。物业所在区域附近无文化设施,人口素质较低,治安状况较差,治安案件时有发生,如一些城乡结合部、外来人口聚居区和待拆迁改造的区域。(6)交通条件:极方便增3%。在物业附近有多条公交线路及地铁或城铁,步行100m左右即可到达公交站点。比较方便增1%。在物业附近有多条公交线路,步行5CXlm左右即可到达公交站点。一般不变。在物业附近至少有两条和两条以上的公交线路。不方便减3%。物业附近步行1000m左右无公交线路,或仅有一条专线车。(7)房屋面积:相同的面积,必然是总价低的房子走俏,总价高的房子难销。因此,左二手房定价中也一样,面积在zO0m以上的相对100m的房源单价应低一些。(8)房屋户型:除了有明显缺陷的,一般只要是有一个朝南的主卧室,客厅采光、空氖对流好的,都可以卖上好价钱;同时,带明卫的比带暗卫的价格高;客丁、主卧室开间大的比开间小的价格高;面积紧凑型的相应贵些。