上海房产律师根据：怎样评估二手房价?

二手房交易时,由于买卖双方的角色和心态不同,双方对房屋的价格有不同的心理预期,卖方总与同地区商品房的新房价格做比较,开价与商品房差别不大。而买方认为,无论如何,自己买的也是一个旧房子,再新也不能与新房子做比较。因此,买卖双方往往是对价格的心理预期相差较大。其实从市场的角度来说,二手房与一手房在价格方面还是不一样,二手房的价格还是有规律可循的。如果给二手房估价,应考虑以下几个因素:(1)折旧因素。房屋竣工后即进入折倜期,按照理论折旧率,一般房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。房改售房规定的旧房折旧率就是每年2%。(2)户型因素。旧房的套型落后,功能陈旧,房屋所有建材一般已淘汰,房屋质量不如新房,这些因素与新建商品房无法相比,一般小厅、小厨、小卫的旧房减10%。(β)楼层对价格也产生影响。以6层楼房为例:2层和5层为基准价,1层和6层减3%,3层和4层加3%,房间如无朝南门窗减5%。(4)环境因素。环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房与新房都有所不同。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,位于省、市重点中小学区的加10%。(5)心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房人就会有难以逾越的心理障碍。 上海房产律师分析：有些售房人没有获得买方信息的渠道,叉没有时间,于是就直接委托中介公司发布信息。通过中介公司售房有几种方式:一是多家代理,向多个中介公司登记自己的房源;二是独家代理;三是限时出售。通过多家中介售房的缺点是:卖方在等待成交的时间里得不到任何时间补偿,且遇到不法中介的几率增加,同时叉要忍受不同经纪公司多个经纪人的电话频繁打扰。通过独家代理的方式,避免了多家代理中业主时常被打扰的尴尬,同时规避了由于接触多家中介公司而带来的不确定挂风险。限时出售的具体做法是:经纪公司与业主商定委托时限(一般为1个月,最长不应超过3个月),若超时未售出,经纪公司承诺赔付业主一定金额。到期如果没有出售,业主还可以继续委托中介公司限时出售,也可以另行委托其他机构出售或者自行出售。