二手房买卖合同履行中应该注意哪些?

(1)对买方有利的交易程序对于二手房交易的买方来说,其最大的风险有两个:一是付了房款得不到房屋,二是付了房款房屋无法办理过户手续。尤其是房主或其他人存在诈骗的情况下,买方可能既不能将所交房款索回,叉得不到房屋。从二手房交易的过程来看,对于买方来说,最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续,拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给卖方。买方按这种交易方式签订合同并按这种方式履行是没有什么风险的,但这需要买卖双方协商,达成一致意见后才能执行。这种方式需卖方对买方高度信任。

(2)对卖方有利的交易程序在二手房的交易过程当中,对于卖方来说最大的风险是买方不付款,尤其是在房屋交付后或办理完毕房屋所有权证后,买方不付款,更严重的是买方将已经取得房屋所有权证的房屋再次上市出售后卖方无法找到其地址的,卖方最大的损失是所售房屋得不到任何房款。因此,对于卖方来说,最安全的交易是买方将全部房款交给卖方,然后卖方再与买方办理房屋的交接手续及过户手续。这种交易方式买方未必会同意,因为买方担心自己付完房款后能否得到所购房屋或能否办理过户手续。

(3)对买卖双方都是安全的交易程序在目前,整个社会的信誉体系还没建立起来的现状下,对于二手房交易的双方来说,没有绝对的对双方来说交易都是安全的,但是可以通过一定的担保方式或其他方式解决买卖双方的风险问题,使交易双方能够顺利签约。目前在二手房交易的过程当中,通常采用下列几种方式解决买卖双方对于交易安全的矛盾冲突:

①引人房屋中介公司作为交易安全的担保具体的做法是买方将房款全部支付给中介公司,由中介公司代收,待房屋办理完毕过户手续且办理完毕交接手续后,中介公司一次性支付给卖方,卖方办理过户手续的一切材料及讯件需交给中介公司,由中介公司负责办理交易过户手续。这种方式可以解决买卖双方互不信任的问题,但这种方式买卖双方必须相信中介公司。目前在中介公司尚不规范、事故频发的阶段,选择中介公司至关重要,否则买卖双方就叉陷人了另一个陷阱。这种交易方式必须选择一个实力强、信誉好的中介公司。

②引人专业的金融担保公司目前有些担保公司开展这项业务,实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的,只不过这类公司更专业,但这类金融担保公司首先必须考虑自己担保责任的绝对安全,比如采取反担保措施或者抵押等方式,一旦出现买方或卖方违约的情况下保证自己不受损失。

③银行的资金托管目前有些银行办理这项业务。银行与买卖双方签订资金托管协议,买方将购房款在办理过户手续前一次性存人银行,待买卖双方办理完毕过户手续后银行根据三方事先的协议将买方的购房款存人卖方的账户上。

④买方或卖方自己提供担保比如在买方事先付款的情况下,卖方提供担保,以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保,如果卖方不履行合同,则买方有权处置担保财产。在卖方先办过户的情况下,买方需提供担保,保证自己不按时支付房款应承担担保责任,并以担保财产对卖方承担责任。

⑤公证提存买卖双方签订协议,约定买卖双方到公证处做公证提存,将房款置于公证处的监督之下,待办理完毕过户手续,卖方将房款从公证处提走。