提前入住有风险吗? ・

在买卖双方约定在办理完过户手续之前入住存在很大的风险,对买卖双方来说风险都非常大,尤其是买方提前人住对房屋进行了装修。有时,买卖双方对房屋的产权及过户条件或一方存在诈骗等并不了解,签订合同后导致无法办理过户手续,合同无法继续履行,那么装修损失由谁来承担则成了双方争议的焦点。因此建议买方最好不要提前人住,即便提前人住了,也不要装修。另外,对提前入住后合同不能继续履行应约定房屋使用费问题,这样对买卖双方来说比较公平,即便是卖方违约,也应该给卖方的房屋在占用期间的使用费。

  案例:小王去年刚刚大学毕业,与女朋友共同租住了一套房子,今年两人打算结婚,于是在家人的帮助下筹划着买套二手房。三月份,两人从网上看到邓先生卖房的帖子,房子条件及价格非常符合两人的要求,于是相约看房,果然是一见钟情。但邓先生的房子目前还在出租,要到五月份才能到期,邓先生得知两人是在筹备婚房,并且自己正好急等用钱,于是答应提前交房,并赔付原租户一个月的违约金,让人腾空了房子,让小王提前进行装修,好能赶上“五一”两人结婚用。小王与女友为房主的好心感激不尽,并为能给自己省两个月房租而双手拍好,于是支付了业主50%的首付,双方约定过户当天支付另外一半房款。于是小王和女朋友开始请工人对房子进行装修。就在装修进行了十天后,邓先生突然致电给小王说,房子卖不成了,因为房子属于中央直属的房子,必须办理审批手续,但单位不肯配合其办理审批手续。可是小王已经买了大量的装修材料,还预付了1/3的工程款,不同意退房,而李先生说,自己不也损失了两个月的租金吗?声称应该扯平,双方欲哭无汨,两败俱伤。笔者提示:本案例中,第一,买家在不具备专业知识的情况下,自己从市场上寻找出售信息,而且不请专业公司或律师作参谋,无法对产权进行购前审核,买了问题房。第二,买家贪图小便宜,为了节省两个月的房租,在房子没有办理过户手续时就办理了入住手续,还进行装修,交易前就种下了很大的风险隐患。很多公房产权复杂,房屋买卖存在很大的不确定性,买家若不想请经纪公司或律师,也应该在买房前进行专业知识的补习,具各基本的风险防范知识,但在产权问题上,最好还是请专家进行检验才是。最重要的是,在对产权没有确认的情况下,房子尚未办理好过户手续时,万万不可提前人住,更不可提前装修,这是买二手房时最忌讳的。对于卖方来说,买家提前入住及装修对自己也是非常不利,若房子最终卖不成,不仅收不来房租,更重要的是,买家若对房子进行了结构改变,或是装修到一半,卖家没有办法收场。若是因房子原因导致无法过户,装修了一半的房子要清理干净,浪费精力与金钱不说,若是买家耍赖,不肯搬出,更是会给房主增加麻烦。