妻子瞒着丈夫把一套尚未办理产权证的房子卖给他人，之后又携款出走。丈夫得知此事后，把房子的门锁更换。买房人付了钱却拿不到房子，将这对夫妻告上法院。这份房屋买卖合同有效吗?买房人是善意第三人吗?这场官司打了两年，近日终于有了再审结果。 王某(化名)和张某(化名)是夫妻，在本市郊区有套近100平方米的房子，由于没有入住，一直没办理产权证和土地证。前年，家住玄武区的朱某(化名)经人介绍认识了张某夫妇，朱某得知张某有意出售郊区那套住房，颇为心动。当年9月，张某一人与朱某签下房屋买卖合同。签约当天，朱某付清了全部房款约15万元，也拿到了房子的钥匙。而朱某并不知道，由于夫妻感情出现危机，张某向丈夫王某隐瞒了卖房一事，拿到卖房款后，她便偷偷离开了南京。 王某得知张某私下卖房，立即把门锁换了，并拒绝把房子交付给朱某。他认为，这套房子是夫妻共同财产，张某无权私下出售。 朱某却提出：“我以为卖房是他们夫妻俩的共同意愿，哪想到张某会拿钱跑了。我付了钱却拿不到房子，我的权益谁来保护?”朱某很快向某区法院起诉。 法院审理后认为，王某和张某是夫妻，朱某有理由相信出售房屋是张某夫妇共同意思表示。所以，朱某与张某签订的房屋买卖合同对王某同样具有约束力。王某拒绝交付房屋，可视为违约，应承担违约责任。 由于原被告双方均不同意继续履行合同，一审法院判决王某夫妇返还朱某房款及利息损失。 接到判决后，王某一直想不通，张某拿着卖房款出走至今未归，他却又要返还朱某15万元，这实在不公平。去年8月，王某向检察机关提起申诉。经检察机关抗诉，原审法院于今年4月5日开庭再审本案。 检察机关提出的抗诉意见认为，根据《婚姻法》的相关规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，才能作为善意第三人。在没有任何证据的情况下，法院仅凭王某和张某是夫妻，就推断朱某“有理由”相信卖房是夫妻俩的共同意愿，依据某显不足。 后经法院查某，被张某出售的房产，是他们一家的拆迁安置房，尚未领取房产证和土地证。据有关部门证实，该房安置的还有王某和张某15岁的儿子，他也是房产共有人。 法院认为，根据相关法律，张某出让这套房产，应该征得所有共有人的同意。而且根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。而张某私下卖房取得房款后离家出走，足以证某她是恶意售房。其丈夫王某对其售房行为不应承担责任。据此，法院认定张某与朱某签订的房屋买卖合同无效。 同时，法院认为，朱某在购房过程中，没有尽到审查该房屋共有人是否同意售房的义务，他对损失的造成亦有过错。 近日，法院对此案作出判决，王某和张某返还朱某购房款，朱某的利息损失由原被告双方各承担50%。 法律界人士提出不同看法—— 购房款应由妻子一人返还 王某终于等到了再审结果，与原审不同的仅仅是少赔了50%的利息，他还是要与妻子一起返还约15万元的购房款，王某对此还是很困惑。 对此，某区法院调研室一法官解释说，考虑到王某和张某并没离婚，在婚姻关系存续期间，张某取得的购房款可认定为夫妻俩的共同收益，因此他俩应共同承担返还责任。 法律界对此有不同意见，不少人士认为，这15万元购房款应由张某独自偿还。 南京某律师事务所律师徐某告诉记者，本案中，张某一人与朱某签下了房屋买卖合同，根据合同的相对性，既然法院已经认定该合同无效，又认定王某无须为其妻子的非法卖房行为承担责任，购房款就应由张某一人返还。 有基层法院法官提出，我国相关法律对于夫妻共同财产和共同债务的规定比较宽泛和模糊，这直接导致在相关案例中，王某这类不知情一方的当事人的合法权益得不到充分保护。就本案实际情况来看，如果王某能有充分证据证某对妻子售房不知情，也没拿到购房款，那还是判决张某一人返还购房款更为妥当。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
