一、卖房一般需要什么流程？ （一）买方全款，卖房流程主要包括哪几步？ 如果买方是“全款”买房，交易流程简单，用时较短，一般五步就能完成购房流程： 1、签合同 买卖双方签署合同签《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。 2、审核环节 这一环节买方需要做资质审核，确定有在京购房资格，卖方需要做房屋核验。确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日出结果。 3、网签 网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝“一房二卖”这样的风险。一旦“网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以“打网签”，买卖双方可以去房产所在地的“住建委”出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。 所需资料： 买方需要带：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻证明、银行卡； 卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。 4、资金监管 卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险! 5、交税过户 缴税即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费，过户即产权由A转移的B的过程，过户完成后，房屋的产权即发生转移转移到买方名下，交易完成，缴税和过户一般可以在同一天进行（部分城区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时）缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去“建委”办理过户手续。 所需材料： 1）买卖双方身份证明； 2）买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件； 3）存量房网签信息表（原件）； 4）原始购房发票或合法票据原件及复印件； 5）购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件； 6）房屋所有权证（原件及复印件）； 7）国有土地使用权证（原件及复印件）； 8）带有“银联”标志的银行卡刷卡缴税（信用卡仅限本人使用）； 6、领新房本 新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房本! （二）买方贷款，卖房流程主要包括哪几步？ 如果买方是“贷款”一般交易流程如下（以公积金为例）： 1、签合同 买方带上身份证、定金，卖方带房本、产权人身份证，签订《二手房买卖合同》。 2、审核 买方做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。 3、网上签约 资质和核验通过后当天就可以“打网签”，去房产所在地的“住建委”出合同。买方需要带上：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻证明、银行卡；卖方需要带：省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。 4、评估 由评估公司给房子做评估，约3个工作日内出评估结果。评估是购房者向银行申请按揭贷款需要房屋评估这个环节。比如在购买首套二手房时经常说“可贷款七成”，并不是说一套一百万的房子可以贷款七十万，而是房屋评估值的七成，一般评估值为成交价的75%~85%。 5、面签 面签是申请贷款的一个重要手续，简单来说就是去银行签订借款协议，市属公积金面签，需要买方卖方携带相关材料共同前往当地公积金管理中心办理贷款手续。 6、批贷 面签通过后，银行同意借款，会出具一份批贷函，一般备件齐，面签10个工作日左右，出批贷结果。 7、缴税、过户 公积金批贷后，先办理首付款资金监管，在去当地地税局办理相关税费缴纳，凭税票办理过户手续； 8、抵押登记 出新房本后，将房本提交到公积金管理中心，办理抵押登记手续；办理抵押登记后，房产抵押给银行，银行才会放款! 9、放款 抵押登记后，他项权证留存于公积金管理中心，由公积金管理中心向银行发起放款。 10、物业交割 卖方收到所有放款后，买卖双方共同前往房屋办理各项费用结清及钥匙交接手续。 二、卖房签约，哪些情况合同无效？ 房屋买卖合同生效，需要满足三个最基本的条件：签约人具备完全民事行为能力、房屋买卖合同内容不违反法律或者社会公共利益、买卖双方意思表示真实。任意一个条件不满足，合同即为无效合同。 （一）签约人不合法，合同无效 合同生效的一个重要条件就是合法签约人，无条件签约人主要有以下几种常见情形： 1、未成年人、精神病人签合同，若监护人不追认，则无效。 未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，其签署合同需监护人代为签署。 案例回放： 患有精神分裂症的小张独自通过中介公司将自己所有的房屋出售给王先生。双方在当天签订《房屋买卖合同》，同时小张收取了王先生房屋定金1、5万元。3天后，小张的父亲知道小张将房子卖出去的事情之后，立马与中介公司取得联系，说明了小张患有精神病的情况，要求解除签订的合约，表示不再继续履行合同。但是未得到买方同意，于是小张父亲上诉法庭，要求裁决《房屋买卖合同》无效。 法院判决： 法院确认小张确实为限制民事行为能力人，遂判决限制民事行为能力人小张与王先生及第三人中介公司签订的《房屋转让合约》无效，小张退还王先生给付的1、5万元定金。 2、无委托公证或伪造委托公证，擅自替他人签合同，合同无效。 委托他人签订合同，需委托人本人到公证处办理委托公证，受托人携带公证书办理房屋交易手续。 案例回放： 孙某与丈夫刘某感情不和，遂伪造委托人一栏中有丈夫“刘某”字样、由某公证处出具的关于出售夫妻共同财产的房屋《委托书》，代表刘某与陈某夫妇签订《房屋买卖合同》。合同约定，刘某、孙某将房屋出售给陈某夫妇，转让价款为705万元。孙某的丈夫刘某获悉后向法院提起诉讼，要求认定房屋买卖合同无效。 法院判决： 法院认为，孙某持虚假的刘某公证委托书，以刘某代理人身份与陈某夫妇签订的合同系无权代理行为，且未经丈夫刘某追认，故合同对刘某不发生效力，即买卖合同无效。 （二）合同内容不合法，合同无效 合同成立的必要条件之二，就是合同内容要符合法律规定，不侵害他人、国家、社会公共利益。 1、买卖小产权房、违章建筑等违规房产，合同无效； 房屋买卖的大前提，就是房产符合法律规定，受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 案例回放： 赵某将其在农村自建的200平方米住房以30万元价格卖给王某，双方签订了《房屋买卖合同》，并于签订当日王某向赵某支付了25万购房款。 当王某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，赵某却以未付清余款为由多次拒绝交房。心生余虑的王某通过土地及房产管理部门查询才得知，赵某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。欲索回购房款的王某与赵某协商不成，上诉法院，要求赵某返还购房款。 法院判决： 赵某与王某之间签订的《房屋买卖合同》中，涉及集体土地产权，而王某并非房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。故赵某需返还王某已支付的购房款25万元。 2、恶意串通转移房产，损害第他人利益的，合同无效； 转移房产，需共有权人同意，且不能损害社会利益和国家利益。 案例回放： 丈夫孙先生突然提出要与妻子王某离婚，妻子十分不解遂查询房屋所有权状况，经过查询，房屋的所有权人已经在丈夫提出离婚的前两个月，过户给了一个名叫刘某的人，而刘某正是丈夫孙某的发小。而网签备案的《房屋买卖合同》中标明房屋转让价格是200万元，而该房屋的买入价格则是400万元左右，现价应该已经超过了600万元。遂妻子以恶意串通低价转移财产为由起诉法院，要求判决《房屋买卖合同》无效。 法院判决： 刘某明知其所购买的房屋属于孙先生与王某夫妻共同财产，在未经王某同意的情况下受让该房产，存在恶意，不能适用善意取得制度，因此，法院最终判决确认《房屋买卖合同》无效。 （三）不能如实反映双方意愿，合同无效 在二手房买卖过程中，常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景，就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同，而这样的合同一般会被判定为无效合同。 案例回放： 周某因为公司破产欠下赵某巨额债务。赵某多次索要不成，遂伙同他人找到周某，在恐吓、殴打周某之后，双方商定以周某的一套房产抵债，并签订了《房屋买卖合同》一份。在办理过户手续时周某选择报警。然而赵某并没有认识到自己的过错，并委托代理人向法院提起诉讼，请求法院判令周某继续履行房屋买卖合同。 法院判决： 本案中赵某是采用非正当手段，迫使周某在违背真实意思的情况下与其签订房屋买卖合同，该民事行为本为无效，故该合同内容对周某当然不具有法律约束力，属于无效合同。 三、卖房签约时业主已婚，配偶不在场情况下怎么办？ 1、签约时，业主已婚，产权人是本人，配偶不在场的业主需要填写《已婚财产出售声明》并且须客户在声明书上签名并按指模确认。 2、签约时，业主已婚，产权是夫妻共有，配偶不在场的有两种情况： 业主需要填写《已婚共同财产出售声明》，客户须在声明上签名并按指模确认，且《房屋买卖及居间合同》补充约定上须约定业主配偶前来在《房屋买卖及居间合同》上补签名的时间（时间最长不能超过5个自然日）或办出对甲方代为办理出售个人份额的公证委托书时间（时间最长不超过7个工作日）。 如业主配偶明确需办理公证委托书，则签约现场不宜填写合同签署日期，以保证委托公证书的时效性，办理出委托公证书之日再填写签署日期。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
