在“两会”前一两个月，市人大代表王浩然又像往常一样开始了他的调研工作。通过对多个小区的走访调研，王浩然发现，我市虽然已于2008年出台了《长春市物业管理条例》(以下简称“条例”)，但随着时代的发展变迁，条例中有一些内容已不适应当前的业主需求，建议进行适度修订。 “我在调研中曾经遇到过这样的情况：一位业主家的水管爆裂，淌到屋外的水还流进了电梯井，导致电梯短路无法正常运行。物业公司认为，电梯故障由该业主造成，应由该业主出维修费。可业主并不认同，认为发水原因并不是他主观造成的，而且他交了物业费，物业就应该负责维修。” 王浩然坦言，解决这种无法认定责任或程序复杂的“糊涂账”的最佳方法，就是在条例中设立“公众责任险”。“公众责任险是指对投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，包括物业责任保险、餐饮业综合保险、火灾公众责任保险等。这样业主和物业公司之间扯不清、道不明的责任就可以由保险公司来赔付。” 此外，王浩然还提出，条例应当扩大应急维修资金的使用范围。“我在走访调研中遇到过这种情况：一位业主家住顶楼，近年来深受屋顶漏雨之苦，本来想启动住宅专项维修资金，却因为没能达到小区三分之二以上业主同意而无法使用，只好自掏腰包花了5000元钱给屋顶重新做了防水。”王浩然建议，像屋顶漏雨这种严重扰乱业主正常生活的棘手情况，启动住宅专项维修资金可否不再征求全体业主的三分之二以上同意，只需征求住在这个单元的三分之二以上的业主同意即可，以此使得业主权益得到及时有效的保障。 建立物业纠纷调解机制 “现阶段，全市物业服务纠纷处置压力大部分在街道和社区。如果能够以政府的名义在各区街道增设物业管理科，配备专门的物业管理员，同时在每个社区建立物业纠纷调解室，安排专门的人民调解员，相信一定能更加合法合理、迅速简便、和谐人性地解决与物业服务有关的纠纷。”市人大代表杨立群建议，社区的物业纠纷调解室不仅应配备专门的人民调解员受理和调解日常的物业服务纠纷，还应定期邀请法官、民警和律师担任物业纠纷调解志愿者，提高调解物业服务纠纷的成功率，将物业服务纠纷调解机制不断向小区内部延伸，确保小区物业服务纠纷不出大门就能解决。 全面提升市民法律意识 “很多市民对与物业服务相关的法律、法规内容不了解，更谈不上认识。要想让物业服务健康发展、步入专业化轨道，就需要提高市民对物业服务相关法律、法规的认知。”市人大代表杨立群建议，社区应定期开设普法大讲堂，聘请资深法学教师、律师、法官、检察官等专业人员就《物业服务中的若干法律问题》、《物业纠纷常见问题解析》等物业相关法律、法规进行授课，通过阐明物业相关法律、法规条文的真实含义和具体运用，教育市民依法缴纳物业服务费用，依法监督物业公司服务行为，使市民从讲堂中受到启迪和熏陶，也为解决物业纠纷从法律层面做好准备。 核心提示 每一位市民在购买房子时，都憧憬着搬入新房后的美好生活：宽敞明亮的屋子、风景宜人的小区环境、和谐友好的邻里关系，当然还有体贴周到的物业服务。“物业公司服务水平的好坏已经成为开发商竞争的关键因素之一。”我市某新建小区一位物业经理表示，如今，无论是房地产市场的发展需要，还是小区业主的居住诉求，都决定着物业公司必须要改变以往的管理观念，升级为全新的服务理念。通过调查记者发现，这位物业经理所说的新的服务模式和理念，正在我市各新建小区中逐渐升温，很多新建小区的服务的确一天比一天好，环境一天美过一天。 然而，记者同时发现，一些兴建于上世纪的老旧小区中，或多或少还存在着一些业主与物业的矛盾纠纷，时常陷入“物业服务差—业主不交物业费— 服务更差—矛盾爆发”的怪圈，由此引发的物业弃管现象时有发生。在市十四届人大三次会议上，多位人大代表把目光聚焦到如何破解物业纠纷“顽疾”的民生问题上。很多代表坦言，破解物业纠纷“死结”，还需依法多元化处理。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
