随着厦门市房地产行业的迅猛发展和城镇化水平的不断提升，物业类纠纷案越来越多。其中，既有业主与物业管理公司之间的纠纷，也有业委会与物业公司之间的纠纷，还有业委会、物业公司与业主或开发商之间的纠纷。昨日上午，厦门市中级人民法院召开新闻发布会，民五庭庭长陈朝阳介绍了厦门法院物业类纠纷案件审判情况，并发布物业服务纠纷典型案例。 陈朝阳说，物业类纠纷类型呈多样化趋势，包括物权类纠纷、损害赔偿纠纷、委托纠纷、物权确认纠纷、建筑物区分所有权纠纷。对传统物业服务纠纷案件中追讨物业费的起诉条件，法院认为，物业公司应当享有向法院起诉请求业主或者物业使用人缴交物业费或者其他费用的权利，即使物业公司未进行书面催交，若其起诉至法院请求业主支付物业费，也应当支持。 在新型物业类纠纷案件中，法院认为，业委会必须经业主大会或业主代表大会的授权，才有权就与物业管理有关的，涉及全体业主公共利益的事宜，向法院提起民事诉讼;与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业委会无权向法院提起民事诉讼。此外，根据《物业管理条例》规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因第三人或不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应赔偿责任。陈朝阳认为，物业公司的赔偿责任应当相对于业主所受的小部分损失，要求物业公司承担一定责任的目的并不是要弥补业主的损失，而是起到一定的警示责任，提醒物业公司尽可能地履行合同约定的义务。 爱车意外被淹 物业也要赔偿 许某系翡翠城小区的业主之一。2007年8月4日，许某与某物业公司签订了一份《物业管理服务协议》，该物业公司为翡翠城小区提供物业管理服务。去年7月19日凌晨，因“西马仑”强降雨引发山体滑坡，翡翠城小区一号地下车库灌入大量洪水、泥沙，许某停放于该车库的车辆被淹受损。谁来为受损的爱车买单呢?许某将物业公司告上了法庭。 法院认为，许某所在物业公司作为翡翠城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定，对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对“苏力”和“西马仑”在短时间内先后影响厦门这一特殊情况，物业公司理应对可能发生的灾情进行一定的预判，尽力采取相关措施，防范灾情的发生，在灾情发生后进行有效的抢险。因此，许某认为物业公司未按合同约定和法律规定对车库及相关设施履行维修、养护义务，并存在防范、抢险不到位的过错，法院予以采信，物业公司应赔偿许某部分经济损失。 业主家中被盗 物业存在疏漏 孙某忠系某小区业主。2012年，某物业公司与该小区业委会签订了物业服务合同，由前者负责小区的物业管理工作。合同第四条对 “安全保卫系统”中的“工作内容”规定物业公司应负责“人员进出的管理，出入口处对来访客人进行登记……携带出小区的大件物品需进行确认方可放行……车辆进出的管理和小区24小时值班巡逻”“通过对大门进出人员、车辆、货物进行控制、监视;巡查小区，防止不安全事件发生，确保所辖项目安全”……然而，2012年1月25日下午，孙某忠家中被盗，丢失大量贵重物品，孙某忠报警，犯罪嫌疑人至今仍未被抓获。现场监控视频显示，这家小区的物业公司存在疏漏。 法院认为，本案中，小区的物业公司并未对其已充分履行安保职责进行举证，应承担举证不能之不利后果，而且从其自身提供的《车辆停放登记表》、监控视频等均显示物业公司存在过失，应承担赔偿责任。但本案始于一起刑事案件，盗窃案件具有突发性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。综合上述因素，法院酌定物业公司应承担孙某忠财产损失40%的责任。 拒绝交停车费 业主成了被告 通过召开临时业主大会，并以书面征求意见的形式表决规范小区内道路停车问题等事项，2012年7月，某山庄业委会制定《停车位分配管理办法》，规定小区内公共道路划定的停车位的停车费性质：为车位使用费(即停车场地使用费)，凡使用者要通过缴纳车位使用而取得小区道路划定的车位使用权;车位使用费为200元/月/个。上述管理办法应备注抄送居委会和街道办事处备案。 王某系该小区业主，将车辆一直停放在某山庄小区停车位红线图范围内，不办理相关车位申请手续且未缴纳停车费。业委会无奈之下，将王某告上法庭，要求他将车辆撤离该停车位，并支付相应的停车费。 法院经审查认为，根据物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。依照法定程序制定《停车位分配管理办法》对全体业主具有约束力。业主使用公共场地的车位，应当遵守业主大会通过的有关管理规约，依照规定的程序申请车位并缴纳停车费。王某以其在该处划为停车位之前，便将车辆停放该处为由，拒绝遵守全体业主通过的管理规约并拒不缴纳停车费，违反《停车位分配管理办法》，且缺乏法律依据。因此，判决支持某山庄业委会的诉求。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
