当事人自行协议(包括因政府主管部门干预)的项目转让，一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。 第一种是房地产开发项目的转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规主要是房地产法、规划法和建筑法;其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。 因此，项目转让的成本高、手续繁琐，但房地产开发项目的转让只是项目的开发主体变更，受让方对转让方自身的债务不承担清偿的义务;转让后，房地产权利经过房地产登记机构登记后就受法律保护，因此风险较小。 第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的合作各方通过转让股权来转让项目权益，在实践中有诸多有利条件，股权转让只是变更了项目公司内部的股权结构，并不导致土地使用和有关政府批文的变更，从而免去了复杂的申办变更的手续和费用，受让项目的一方可以名正言顺地以股东身份参与项目公司的管理，其权益也能依法受到保护。不过，如果是外商投资企业，股权转让直接涉及项目投资人及合同、章程的变更，依法应报主管部门审批。 “公司股权转让”以转让公司股权方式实现房地产项目的转让，受让方需面临较大的风险。这是因为公司股权转让完成后，仅仅是目标公司的投资主体发生变更，而对房地产项目开发主体的目标公司未发生变化。受让方除承担房地产项目本身的建设风险外，还要面临目标公司可能存在的原有的对外担保、债务、合同违约等潜在风险。因此，该方式转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让成为众多投资方愿意采取的方式。 此外，对于房地产停建、缓建项目的转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。 在上述提及的案例中，从项目本身的基本情况看，政府已倾向于收回土地但没有执行，投资人正在积极寻求协议转让，而且项目本身也具备了转让的基本条件。但因为政府阻挠，所以不论是直接转让开发项目还是转让项目公司股权均面临政府能否批准的问题。因此各方转而寻求项目公司股东的股权转让应不失为灵活处理的方式之一。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
