一般有讲，涉外的房屋买卖如果不是业主本人来进行交易，一定要有经过中国驻外大使馆认证授权明确的委托书，授权明确包括：授权给什么人进行什么行为。如房屋出卖的授权委托书应该写明：委托(包括身份证号码，委托人与被委托人的关系)代为出卖位于什么地址(如有产权证，最好写明产权证号并附带产权证复印件)的房产。委托权限包括：代为办理与签订房屋买卖合同及相关的手续，代为办理产权过户手续包括交纳税款、交易手续费等相关手续，代为收取房款及其他为保证房屋顺利交易而需要的相关手续。 要注意的是，委托权限不能笼统的写全权代理，否则，有可能由于授权不明确而导致交易无法继续的情形出现。 此类房产交易的过程也要找正规房产中介进行交易。在与房产中介签订合同时，要明确中介的义务，这种义务一般包括保证代为办理过户手续、保证签订合同相关人员有权代理，如有办理贷款不成而无法购买不算违约、买卖双方互不支付违约金等情况，只有上述义务履行完后方负有交纳中介费的义务等。 由于此类房屋登记申请人提供的证明文件是外文的，还应当提供经公证的中文译本。申请人提供的登记材料中如有中国港、澳、台地区和外国的机构或者其他的机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。同时应当注意的是，申请转移登记提交的房屋买卖合同，如其中双方或一方为中国港、澳、台地区或其他境外的自然人、法人或其他组织的，还应当到公证处办理公证。 最后，最重要的一个问题是房款的交接问题，因为卖家一般收到房款后，买家要再找卖家协助办理相关手续，是很有困难的。所以，如果有必要的话，最好将房款通过提存公证的方法进行交接，来约束卖家及时将房屋产权过户至买家名下，这对完成整个交易极为重要。 境外人士如何购房? 由于语言、文化背景等问题，境外人士对上海房地产市场缺乏足够的了解，因此对购房合同要严格把关，以免掉进开发商精心设计的“陷阱”。对开发商广告宣传、售楼说明以及样板房的情况，都要尽可能写进合同，这样即使出现问题，也会有法律约束。 特别提醒境外人士购房要注意对所购房屋的开发商及项目进行资信调查，对开发商的考察应注重其注册资本、开发业绩等，而对项目的审查除应审查其预售许可证外，还应审查其土地使用权证、建设工程规划许可证。弄清是否补过地价，是否交纳了市政配套费，以及是否有土地使用权、在建工程、期房抵押等，以保证所购房屋能够按期交付且能办理产权过户手续等。不过最好还是请一位专业律师来完成这些工作，购房者可以免去后顾之忧。 并轨后对于境外人士影响较大的还有两点，首先是维修基金的问题。未并轨前，内销房需要交纳维修基金，而外销房没有这项要求。但并轨后境外人士购买内销房是否需要交纳维修基金，情况尚不明朗。再就是涉及物业管理的问题，原来外销房物业管理费比较高，除了一些基本的服务外，还会提供一些约定的、方便的服务。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
