引言：所谓物业服务，是指对房屋及配套设施、设备和相关区域内的设施、场地进行维修、养护、管理，同时包括对相关区域内的环境、卫生、安全、生活秩序等提供一定的保障。 推荐阅读： 物业管理费收取标准 物业管理条例 如何避免物业纠纷 房屋要真正成为舒适的居住地，不能仅有房屋本身，还必须有相应的配套设施(例如电梯、水、电、气、暖等设备)和良好的外部环境(例如整洁通畅的道路、绿化地、公共秩序等)，而这些设施、环境包括房屋本身都需要物业服务，以维持其良好的运行状态。可见，物业服务既是必要的，也是必须的。随着城市中小区住宅建设的推进，由专门的物业公司对小区住宅提供统一的服务成为必然结果，这是因为：①现代城市中的住宅小区都是楼宇，其中不乏较复杂的专业设备，例如水泵、电梯等，普通居民很难掌握其使用方法;②现代城市工作日渐繁忙，人们在工作之余，很难再有专门的精力做到自行对房屋以及周围环境进行维护;③住宅小区内居住人员数量众多且成分复杂，很难达成意志一致，对小区进行物业服务要付出一定的时间和精力，如果让居民自己承担物业服务必然涉及费用分摊、区域划分等问题，容易产生矛盾纠纷，妨碍邻里和睦。所以，在我国，伴随着住宅小区建设的不断推进，物业公司也就登堂入室。 由此可见，物业公司的出现，是城市住宅小区建设的必然结果，也是人民安居的重要保障。从这个意义上说，似乎业主与物业公司之间应当是一种共存共荣的关系，物业公司通过提供物业服务获取收益，而业主通过物业服务保持其产权房屋具备良好的居住条件和居住环境，获取更高品质的生活。 但现实远非如此，业主与物业公司之间的矛盾愈演愈烈，大规模的群体性纠纷曾出不穷。目前绝大多数物业纠纷案件的主旋律，都是物业公司起诉业主要求支付拖欠的物业费，而业主则提出种种抗辩理由。而已经审结的案件，几乎百分之百都是业主败诉，而且业主不仅要交纳所欠的物业费本金，往往还要交纳数额不菲的滞纳金。 表面看来，当前物业纠纷的焦点是拖欠物业费问题，物业公司起诉业主索要物业费而且几乎都会获得支持;但大面积的拖欠物业费的现象则提示我们事实并非如此。能够花巨资购买房屋的业主们，难道就不愿意支付房价万分之几的物业费吗?希望安居的业主们，难道就希望因为几千元物业费被告上法庭、奔波于各国家机关之间?仅仅因为物业费，他们就会放弃安宁的生活?带着这些疑问，结合自己亲身的司法实践，笔者在下面将对物业纠纷的发展阶段、问题成因和解决方案逐一进行探讨分析。 一、物业纠纷的发展阶段 (一)第一阶段：入住时的强迫签约。 在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是"前期物业管理"，这个前期物业公司是先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但此时一个令人见怪不怪的现象出现了，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。这种做法应该说是绝对违法的，根据房屋买卖合同，只要业主交纳房款，就应该得到房屋产权并占有使用房屋，开发商按约定应将房屋钥匙直接交给业主，而不能自行假手他人，更无权再附加任何条件。 有的业主因此与物业公司发生纠纷，没有按时领到房屋钥匙，转而起诉开发商逾期交房并最终获得胜诉，法院判决开发商支付逾期交房违约金并交付房屋钥匙。但遗憾的是仅仅有极少数的业主选择了这个解决方式，绝大多数的业主都选择的忍气吞声的方式，接受了这种违法的条件。更为遗憾的是，这种违法现象没有引起政府职能部门和法院的足够重视，也没有得到及时制止(时至今日恐怕仍普遍存在)。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
