近几年，物业管理纠纷在全国各地普遍存在。根据焦点房地产网的调查，大多数的业主对物业公司提供的服务不满意，并愿意采取拒交物业费的方式对抗。根据北京市海淀区人民法院的相关资料，在其２００３年受理的１９２件物业纠纷案件中，有１１件是业主告物业的，其他的是物业告业主的。业主告物业的比例低，且鲜有胜诉的。为什么业主与物业公司之间的矛盾会如此激烈？而业主非得用拒交物业费的方式来对抗？业主在与物业公司的法律较量中为何难以取胜？ “探究这个问题，首先就要弄清楚为什么业主会与物业公司发生矛盾。”长期代理房地产纠纷诉讼的北京隆安律师事物所的陈旭律师为记者分析了物业纠纷不断的原因，剖析了业主在物业纠纷中面临的“三弱四难”。 ●业主地位有“三弱” 第一弱 捆绑服务强买卖 物管合同看不见 “业主与物业之间的矛盾隐患，早在业主签订购房合同的时候就埋下了。”陈旭说，“购房合同上就先天不足。合同上往往有这么一条，‘业主同意开发商选定的物业公司或者同意已经拟订好的业主公约’。” “问题在于，业主签订合同时，无法知道开发商指定的是哪家物业公司，也没有看到业主公约，更别说物业服务合同了。业主如果不签这个合同就无法收房，只好同意，这是业主所处的先天弱势。”陈旭说。 第二弱 入市途径不完善 前期物业被指定 “物业公司的入市途径不完善，楼盘的前期物业基本上是开发商指定，而这些指定的物业公司与开发商有千丝万缕的联系，或者就是开发商自己的子公司。”陈旭分析说，“它的入市是开发商的捆绑式买卖。业主没有选择的权利，只有被动接受。” 开发商指定自己的子公司进行物业管理还容易引发另外一个矛盾。中国消费者协会投诉部主任邱建国表示，如果一些业主与开发商发生矛盾（如住房建筑质量、小区规划变更），在矛盾无法顺利解决的情况下，就容易迁怒于开发商旗下的物业管理公司，并由此引发物业纠纷。 第三弱 退市机制有缺失 业主无奈把费欠 业主所处的第三个弱势地位是由于物业管理合同不完善，导致物业公司退市机制缺失。 “当业主不满意物业公司服务的时候，有权辞退物业公司。但是现在的物业管理法规和物业服务合同里对物业公司如何退出的条款不完善，或者缺乏可操作性。业主在不满意物业公司服务时也无可奈何，于是有的业主只好用不交物业费来进行对抗。””陈旭分析说。 ●业主维权有“四难” 既然合同先天不足，那就需要法律、法规“后天”来弥补。事实上，目前与物业管理相关的法律、法规尚不完善，业主要依法维权面临着不少操作上的难题。 第一难 诉讼地位不平等 业主难以告物业 “造成业主在物业纠纷中难以胜诉的一个原因是双方诉讼地位不平等。”陈旭表示，“单个业主不具备诉讼主体资格，无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。” 为何单个业主不能告物业公司呢？这涉及了建筑物区分所有权的问题，业主只对自己的房子拥有专有所有权，对于绿地、公共场所，业主则只有共有所有权，如果对物业公司的诉讼涉及到社区公共财产，单个业主就不能就此主张自己的权利了。”陈旭说。他认为，由于双方在诉讼地位上的不平等，导致了物业公司告业主的案件数量远远超过业主告物业公司的数量。 第二难 收费标准单方订 业主想要投诉难 业主维权难的第二个问题则是对于收费标准缺乏发言权，由于大部分小区的物业公司不是通过正常的招投标方式进来的，这就造成了业主对其收费标准缺乏发言权，往往是物业公司单方出具一个价格，业主如果不认可，却投诉无门。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
