案例 王大娘与刘大爷是再婚夫妇，婚后二人购买了一套房屋，登记在王大爷名下。刘大爷去世后，王大娘未经王大爷子女同意，将房屋卖与他人，并签订房屋买卖合同。刘大爷子女以其侵犯共有人权益诉至法院。王大娘认为购买此房屋她出钱多，而且自己一直居住，其有权利处分房屋。 剖析 根据《婚姻法》的规定，该房屋属于刘大爷和王大娘夫妻共同财产。如果二人在买房时对房屋所有权的份额有约定，按约定份额共有该房屋。本案中，二人婚后购买的房产登记在刘大爷一人名下，笔者倾向认为二人对房屋所有权的份额没有约定。没有约定，该房产属于二人“共同共有”。又依据《继承法》的规定，继承范围是刘大爷去世时的个人财产，即遗产。该房屋是刘大爷和王大娘婚后的共同财产，首先划分出刘大爷的个人份额，这属于刘大爷的部分成为“遗产”。 继承开始后，王大娘除了保留该房屋的一半所有权，同时与刘大爷的子女对该房屋的另一半即 “遗产”，享有同等继承权。本案中各继承人在“遗产”分割前，对该“遗产”没有明确表示放弃继承权。按照法律规定，该房屋仍处于王大娘、刘大爷的子女 “共同共有”状态。 再婚夫妇继承房产的“尴尬”就在于，刘大爷的子女往往会要求通过析产继承的方式与王大娘分割该房产。根据《继承法》，王大娘、刘大爷子女可以对该房屋的“一半”(即“遗产”)均等分割。该房屋作为不动产，具有不可分割的属性。为保障各继承人的合法利益，各继承人可以采用交易、折价补偿的方式满足各方要求。 但在本案中，王大娘未经其他共有人(刘大爷子女)同意，擅自将房屋卖与他人，不符合法律规定。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。王大娘的行为属于擅自处分共有财产的行为，侵犯了刘大爷子女的合法权益。刘大爷子女通过向法院诉讼主张权利的行为，符合法律规定。 需要特别注意的是，怎样做，该房屋的交易是合法的。本案中，刘大爷去世后，如果王大娘出售该房屋时，根据《物权法》第九十七条规定，征求王大爷子女的同意后，再与他人签订房屋买卖合同。这样做，既保障了刘大爷子女的继承利益;同时也保障了房屋买受人的利益。法律保障卖房人的合法利益，也保障买房人的合法利益。本案中，刘大爷子女作为共有人一方，无论何种原因，主张房屋买卖合同无效，都影响到房屋买受人的利益。 接下来要解决的，就是该房屋买卖合同是否有效的问题。改革开放初期出台的《民法通则》认为该房屋买卖合同无效。但随着社会经济发展，契约自由精神影响到立法，近些年出台的《合同法》认为，这种合同不必然无效，是一种效力待定合同。刘大爷子女可以通过事后确认的方式，赋予该房屋买卖合同 “有效”的效力。 法律帮助各继承人实现对房屋的合法所有权。私人合法所有权得到实现或确认，本身就是法律起作用的结果。私人合法所有权的实现除了确认所有权，还包括按照私人意愿进行合法交易，实现权利流转。保障合法的交易行为和交易目的，也是法律促进社会发展的方式之一。合法利益得到保障，社会的公序良俗才能得到维护。(省人民检察院太原铁路运输分院侯陆冉)(来源：山西新闻网--山西日报) 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
