【案例介绍】2005年，汪女士与石先生经人介绍相识，甚感投缘便喜结连理。2006年，两人用夫妻共同财产购买了位于上海市闵行区的一套房产。房产登记时，汪女士咨询律师得知，只要是婚后取得的房产，不管登记在谁的名下都属于夫妻共同财产。汪女士认为都已经是夫妻了，只登记一个人的名字办手续更方便，于是房产证上仅登记石先生一个人的名字。

2008年，石先生与一女同事发生情感纠葛，经常与汪女士发生争吵、打闹。2009年，石先生在未告知汪女士的情况下，将该共有房产以78万元卖给陈先生，并办理了房产变更登记手续。汪女士得知买卖情况后，以该房产为夫妻共有，石先生擅自出售属无权处分行为为由，将陈先生与石先生诉至法院，要求确认两人所签的房屋买卖协议无效并归还房屋。

陈先生认为，其购买房屋支付了合理的对价，并且已经办理完了过户手续，房产证上也仅写了石先生一个人的名字，其并不知道还有汪女士为共有权人，所以认为不能认定房屋买卖行为无效。

上海专业房产律师指出：夫妻一方在未征得另一方同意的情况下，擅自向他人出售共有房产是否有效呢？分两种情况：第一种，买卖双方出于侵占他人财产的恶意，故意隐瞒共有权人的房产买卖行为应当认定无效。第二种，买方出于善意，在不知道存在共有权人的情况下的房屋买卖行为效力的认定，分两种情况：一是满足以下条件的，房产买卖行为有效：房屋买卖行为发生在2007年10月1日《物权法》实施之后；买受人支付了合理的对价；已经办理完房屋过户登记手续。二是没有达到上述条件的，房屋买卖行为应认定无效。

在2007年10月1日我国《物权法》实施之前，理论与司法实务当中，一般认为不动产的取得应该办理物权登记手续，所以不适用“善意取得”，对于夫妻共有房产，一方擅自处分属于无权处分，擅自处分人和第三人之间签订的房屋买卖合同无效，即使已办理变更登记手续也应撤销变更登记，恢复原登记。而我国《物权法》第106条认可了不动产的善意取得。

针对本案而言，诉争房产的权属证书上只有石先生的名字，陈先生对汪女士也属于该房产的共有权人并不知情，陈先生凭借房产证上的登记相信石先生为该房产的唯一所有权人，陈先生也按照市场价格支付了合理的对价，办理了产权变更登记手续才取得诉争的房产，陈先生与石先生之间的房屋买卖行为完全符合物权法规定的善意取得，依法应当认定有效。

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