【司法案例】

“我的优先购买权咋没了？”

　　刘某想在杨浦区开一家烧烤店，之后相中了位于杨树浦路××号的一处建筑面积150平方米房屋。

　　2005年11月6日，刘某和房屋所有者——某贸易公司（简称贸易公司）签下房屋租赁合同，约定：刘某租下这套房屋中的100平方米，租期为一年，即2005年11月15日至2006年11月14日，租金为2.4万元人民币；如果刘某按时交纳租金，贸易公司还保证他承租至2007年。在约定中，还有一条后来引发争议的条款：如出卖该房屋，在同等条件下，刘某享有优先购买权。之所以有争议，是因为跟刘某享有相同优待的还有一个人：2006年6月，贸易公司将剩余的52平方米租给周某，租期一年，也享有“优先购买权”。

　　开始，两位承租人相安无事。由于经营不错，刘某想继续租房，在2006年11月一年租期快满之时，又向贸易公司交了一年的租金。可让刘某想不到的是，到2007年11月15日，来通知他停租腾房的不但有贸易公司，还有周某。刘某很纳闷：周某和我一样是租房子的，他凭什么让我腾房呢？

　　经了解，他才如梦初醒，他租的房子早在一年前就更名换姓了，房主已成周某。更让他惊讶的是，就在他第二次交租金前的两个月，房子就不属于贸易公司了。2006年9月，贸易公司因转制决定将朴、吕二人共同租用的房子整体出售了。承租人周某以45万元的价格买下了房子，并办理了房屋更名过户手续，交了契税。

　　“凭什么剥夺了我的优先购买权？”对这笔房产交易毫不知情的刘某觉得自己受到了欺骗，受到了伤害。

【法院打官司】

　　一审和二审都宣告败诉

　　“明明在合同里约定，要是卖房子，我有优先购买权，可我却连卖房子的事都不知道！？”刘某不甘心，一纸诉状将贸易公司告到了法院，请求确认贸易公司与周某之间的房屋买卖行为无效，他对争议房屋拥有优先购买权。

　　一审的结果，是刘某的诉求被驳回。法院认为，周某和刘某都是这处争议房屋的房产承租人，都享有平等优先购买权。贸易公司将房屋出售时，张贴了公告，通知了承租人，是刘某自己没及时主张权利。而周某通过竞价买下房子，并办理了所有权登记。这笔房产买卖是合法民事行为，具有法律效力。

　　刘某无法接受这份判决。他认为，贸易公司所说的公告，他根本就没看到，更没有人来通知他房子要卖掉。他提出了上诉。

　　经法院再次审理，认为贸易公司与周某之间的房屋买卖行为是双方真实意思的表示，应认定合法有效。刘某和周某都承租了部分诉争房屋，既然贸易公司将诉争房屋整体出售，那么，刘某和周某都享有平等的优先购买权。但，刘某所享有的房屋优先购买权，不能对抗贸易公司与周某之间的房屋买卖行为。此外，贸易公司与周某之间的房屋转让行为，虽然发生在刘某承租期内，但并没有影响刘某承租房屋，而且，刘某与贸易公司之间的房屋租赁期已满。所以，贸易公司卖房，并没有损害刘某的合法权益。

　　二审法院再次驳回刘某上诉，维持原判。

【检察院抗诉】

　　抗诉讨回“优先权”

　　两次审判，刘某都输掉了官司。2008年7月27日，刘某来到检察机关申诉。市检察院经审查后，认为法院判决证据不足、适用法律错误，依法提请抗诉。抗诉理由如下：

　　第一，刘某与贸易公司所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表达，内容合法，有效。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则若干意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。”《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　也就是说，房屋承租人的优先购买权是依法产生的。更况且，刘某与贸易公司签订的合同中还明确约定“如出卖该房屋，在同等条件下，刘某有优先购买权。”无论从合同约定还是依照法律，刘某都享有优先购买权。

　　第二，贸易公司说，在卖房前一个月张贴了告示，也通知了刘某所开饭店的服务员，已履行了告知义务。可是，证据无法认定贸易公司所说的告示已张贴过，也没证据证明刘某一定能看到。至于，贸易公司说通知刘某饭店的服务员，也没证据能证明。

　　第三，房屋卖出且更名过户后，贸易公司还以出租人的身份收取刘某的一年租金。这说明贸易公司并不想让刘某知道出售之事，与贸易公司的说法自相矛盾，该公司与购房者周某有恶意串通之嫌，损害了刘某的优先购买权。

　　2009年年底，市法院认可了检察机关的抗诉理由，依法撤销了一审、二审判决，确认周某与贸易公司房屋买卖关系无效。同时，法院还以判决的形式确认了刘某的“优先购买权”。

【案例点评】

上海房地产律师：“承租人的优先购买权”是法律赋予承租人的一项重要权利，任何人不得剥夺。所以，房屋所有人在出卖房屋时应提前通知承租人，以免产生不必要的纠纷和麻烦。

===========