5月下旬，业主王女士频繁接到中介经纪人小邓的调价电话，“去年，我们同小区业主卖房接二连三涨价，如今轮到自己卖房，却被频频告知下调挂牌价，行情反差也太大了。”王女士心有不甘。

小邓的内心其实更为煎熬。临近月末，业绩表成交一栏仍然挂零，虽然他所在的门店本月总共只成交了1单，但个人月成交零单却是他从业两年多来的首例。不仅如此，新增客户量、电话咨询量等指标相较新政出台前也遭腰斩。

在北京“史上最严调控”步入第三个月的节点上，二手房市场持续萎缩已是不争的事实。链家研究院数据显示，5月二手房成交10801套，环比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，处于2015年以来的最低点；二手房成交均价环比下跌2.3%，是市场在保持17个月上涨势头之后，连续两个月下跌。

北京降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住

云房数据提供给和讯房产的成交资料显示，5月，北京二手房成交量下滑前20位的小区环比降幅均在87%以上，其中，朝阳区新街坊小区跌幅达94.12%，高居榜首。

业内人士表示，在这波价格调（资料、团购、论坛）整中，受住房消费升级影响，高品质物业优势日益凸显，而房龄老、小区品质较差的房子在市场上劣势明显，在这一轮降价潮中，率先扛不住，价格最先松动。此外，业主存在资金压力的抵押房源，也更容易对价格做出一定让步。

老旧小区的窘境

家住海淀区五道口的王女士近来计划换房，令她没想到的是，曾经引以为傲的“宇宙中心”的房源挂出去一个多月竟然遭遇买家毁约。

据了解，王女士的房子建于上世纪80年代末，户型落后，外立面老化，车位紧张，除了地段优势，可以说是典型的“老破小”小区。不过，在房价疯涨的时期，哪怕是这样的老旧房源，都曾是被哄抢的对象，房价也一直居高不下。

不过，就在这两个月，形势开始急转直下。“从4月份挂出房源，虽说前来看房的人不少，但真正有意向的少之又少，绝大部分是看过之后就杳无音信了。”王女士告诉和讯房产，“不仅如此，即便她忍痛降价30万出售，但好不容易谈定的买家最终还是毁约了。”王女士颇有几分无奈。

在此情况下，经纪人小邓不得不多次劝说王女士下调报价，以迎合市场需求。“市场行情不好，想出手卖房的人越来越多，所以目前成交的房源价格大多低于市场价。”小邓坦言，“现在二手房市场已经变成买方市场，去年一套二手房都是4、5个客户在抢，现在也就一两个客户在看，价格高、品质差的房源客户根本不关注。

与王女士的遭遇不同，住在天宫院的刘女士卖房过程异常顺利。刘女士所售房源临近地铁四号线首站，房龄仅3年，社区规划和环境品质高，挂出不到20天，刘女士的房子便以355万总价出手，“虽然较360万的挂牌价降了5万，但相比动辄降价百万卖房来说，我已经很知足了。”刘女士称。

链家研究院提供的数据显示，从房龄看，房龄越大，降价房源占比越大。这意味着2016年以来,改善性的换房需求成为主流，品质溢价开始凸显，调控下楼龄老的物业更多需要降价才能实现成交。

北京降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住

市场下行状态下，老旧小区的交易窘境正愈益凸显。云房数据提供的资料显示，建于1990年的石景山古城路小区5月份成交量仅为1套，较4月份14套的成交量下滑92.86%，同时期建成的海淀区皂君东里小区5月成交量环比跌幅达九成。

对此，有业内人士分析认为，二手房价大部分进入下行通道，市场可供选择的房源较多，市内的老旧小区房源户型或者小区环境较差，不少置换型购房者的需求为品质更好的小区，在此情况下，购房者更为挑剔，老旧小区备受打击，此前还在观望的业主压力陡增，议价空间也逐渐打开。

抵押房主怕了

朝阳区业主张先生最近很是心累。去年房地产行情好的时候，张先生通过两次房产抵押获得贷款，加杠杆进行投资，正当张先生的炒房“事业”进展得风生水起之时，调控靴子落地。

面对近10万元的月供，张先生惴惴不安，"资金链实在太紧张，现在只求有客户能赶紧出手，以解我燃眉之急。"迫不得已，张先生将团结湖附近的一套近千万元房源售价下调到现在的800多万，直降100多万。

同样焦急的还有面临20%违约金的杨先生。杨先生的住房升级过程恰好横跨北京楼市调控，为了赶在约定期限内补齐首付款，杨先生以900万元价格挂出一套蓝堡国际公寓（资料、团购、论坛）住宅，但让杨先生没有想到的是，经过4次议价，买家已经将总价拉低至800万，对此，杨先生表无奈示，“只要能赶紧套现，价格可以接受。”

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来自机构的统计数据显示，目前北京市场二手房房价平均跌幅为2%-5%。区域成交方面，在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价下跌，仅有4个区的价格上涨。其中跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度达20%。

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对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，心理上涨预期减弱，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为必然趋势。

亚豪机构市场总监郭毅分析称，全国范围内的楼市政策收紧趋势仍在延续，而“候补”政策也依然充裕，在步步施压下，楼市整体成交将继续维持在较低水平盘整。

而在这一波楼市下行趋势下，风险最大的就是品质不佳、价格虚高的老旧小区，以及在房价疯涨时期以房抵房的房源。它们是最先绷不住的。而接下来，这种市场胶着状态，还会继续传导。