商品房预售和现售应符合哪些基本条件?

根据建设部发布的《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售是与现房销售相对应的一种房屋买卖方式。现房销售是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价的行为。

按2002年年底出台的最新规定,现房销售,凡是已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房,将不再办理商品房销售许可证;已经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房,仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。

(1)商品房预售条件

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定,

房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售。

①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权书;

②持有建设工程规划许可证;

③按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

房地产商在预售商品房时应具各《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(又称《建设工程开工证》)、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发, 《建设工程施工许可证》由建设部门核发,《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》分别由国土资源部门和房产管理部门核发。

根据《城市商品房预售管理办法》第9条规定:“开发企业进行商品房销售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告勾说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条规定: “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效:"该司法解释第9条第(一)项规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)商品房现售条件

《商品房销售管理办法》规定,商品房现售应当符合下列条件:

①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或者土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具各交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理已经落实。房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业应当在商品房销售前将房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

案例

2002 年0月19日,赵某与某开发商签订房屋买卖合同,约定购买某小区房屋一套,房屋交付期限为2002年12月31日。赵某于签订合同的当天交付给开发商10万元。后开发商逾期交付房屋,双方发生纠纷。赵某此时才得知,双方签订房屋买卖合同时开发商尚未取得商品房预售许可证明,也未告知赵某该事实。而直至目前，开发商仍未取得商品房预售许可证明。于是赵某诉至法院,以开发商违约未按期交付房屋为由,要求其交付房屋或双倍退已付购房款及利息并赔偿损失。

法院经审理认为,开发商在与赵某签订房屋买卖合同时应明确告知赵某是否已取得商品房预售许可证:因开发商在赵某起诉前仍未取得商品房预售许可证,根据有关法律规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,故双方签订的房屋买卖合同属无效合同。因开发商的过错导且合同无效,其应将已付房款及产生的利息退还给赵某.并承担相应的赔偿责任。对赵某要求过高的部分损失则不予支持。最后判决开发商返还赵某购房款10万元及相应利息,赔偿76OO元,驳回赵某的其他诉讼请求。

赵某不服一审判决,提起上诉,请求二审法院认定双方合同有效,应继续履行或双倍退还已付购房款及割息并赔偿损失。

二审法院经审理认为,城市商品房预售实行许可证制度,房地产开发企业进行商品房预售应当向县级以上人民政府房地产部门办理相关登记,取得商品房预售许可证明。开发商与赵某签订商品房预售合同前未取得商品房预售许可证明,也未在与赵某签约时告知没有取得商品房预售许可证明的事实,其预售行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条的规定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定,双方所签的房屋买卖合同应认定为无效。赵某的诉求中关于开发商应承担赔偿责任的主张,符合上述司法解释第9条第(一)项的规定,应予支持。原审判决驳回赵某请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的诉讼请求,适用法律错误,应予以纠正。赵某请求认定房屋买卖合同有效,要求履行合同、交付房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据,应予驳回。最后加判开发商赔偿赵某10万元。

【分析】

依据《城市房地产管理法》第45条第1款,《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条及第9条第(一)项规定,本案中开发商在出售商品房时并未取得商品房预售许可证,也就是说其商品房不符合商品房预售的相关条件。其直接的法律后果是所签商品房买卖合同无效,并且因为其过错开发商承担了赔偿责任。

消费者在购房时应当首先审查开发商“八房五证二书”。下列八种情况的房屋买卖,国家有规定:①违法或违章建筑,不能买卖;②房屋产权有纠纷或产权未明确的,不能买卖;③教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑,不能买卖;④著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋,不许买卖;⑤由于国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖;⑥单位不得擅自购买城市私房;⑦出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售,在同等条件下,承租人、共有权人、承典人有优先购买权;⑧对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定的限制。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、;建设工程施工许可证》(又称《建设工程开工证》)、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。“二书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设部规定,从1998年9月1日起,房地产开发企业在销售新建住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可作为商品房购销合同的补充内容。