住宅使用面积、公用面积、建筑面积及销售面积有何意义?如何计算?

⑴使用面积

住宅的使用面积是指住宅各层平面中生活起居所使用的净面积

之和,包括日常生活起居使用的卧室、客厅、餐厅、厨房、厕所、

室内走道、壁橱、阳台等面积。住宅的使用面积的侧算方法是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。

(2)公用面积

住宅的公用面积即共用建筑面积,是指栋内各产权户共有部位

建筑面积以及各产权面积。公用建筑面积按栋计算及分户分摊计

算。户外公用建筑面积分摊后,又划分各户摊得面积的具体部位,

但任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。

建设部于1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公

用建筑面积分摊规则(试行)》规定,公用建筑面积由以下两部分

组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共

用房和管理用房建筑面积;②套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入

公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定,各地会出台相应的地方性规定,具体内容可能

会有一些差别。我们以北京为例。

北京市国土资源和房屋管理局根据《商品房销售面积计算及公

用建筑面积分摊规则(试行)》制定并于2∞0年9月”日颁布的

《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》规定,可分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、公共

丽所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管

道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变

(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅

妒房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设各用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙

及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括:仓库、机动车库、非机动车

三、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务

的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

北京市建委于2O08年6月12日发布了《关于商品房开发项目

亏量登记面积测量有关问题的通知》规定自通知发布之日起,新申请预售许可的开发项目,原则上不再分摊建筑楼栋(相互连通的为

一个建筑楼栋)外的公用部位。建筑楼栋外的公用部位一般包括仓

窒、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功

能的独立使用空间、物业办公室等及小区绿化,按照通知规定,上运百积将不再作为公摊,而列入开发商的成本。

(3)建筑面积

建筑面积指建筑物外墙勒脚以上外围水平截面积计算的各层面

积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。

在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法如下。

①单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按

建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

②多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和

计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

3地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外

墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

④用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空

层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

⑤穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,

均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

⑥电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自

然层计算建设面积。

⑦住宅建筑内的技术层(放置各种设各和修理养护用),层高

超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。

⑧独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;

多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。

⑨突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按

围护结构外围水平面积计算建筑面积。

⑩两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算

建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

⑾突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

⑿封闭式阳台(挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹

阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳

台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

⒀住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外

楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼

梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算

建筑面积。

另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围如下。

①突出墙面的构件配件、艺本装饰和挂(壁)板,如:柱、

垛、勒脚等。

②检修、消防等用的室外爬梯,宽度在ω厘米以内的钢梯。

③独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

④没有围护结构的屋顶水箱间。

⑤层高在2.2米以内的技术层(设各层)。

⑥单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

⑦层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。

(4)销售面积

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

的规定,我国大部分城市,房屋销售仍按建筑面积计算价格。商品房按套或单元出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。

商品房销售面积〓套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积由以下三部分组成:套(单元)内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

套内建筑面积计算原则如下。

①套(单元)内的使用面积。

住宅按《住宅建筑设计规范》 (GBJ96-S6)规定的方法计

算,其他建筑按照专用建筑设计规范枧定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积。

商品房各套(单元)内使用空间周围的承重墙体,有共用墙及

非共用墙两种。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面

积,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

③阳台建筑面积。

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

④套内建筑面积的计算公式为:套内建筑面积=套内使用面积

+套内墙体面积+阳台建筑面积单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设各室、公共门厅和过道等其功能上为建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;各单元与楼宇公共建筑空间之间约分隔墙(包括山墙)墙体水平投影面积的5O%。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

案例一

某楼盘开发商在预售合同签订以后突然通知各业主,

要求各业主补交从4平方米到10平方米不等的面积的房

款,否则无法继续办理房产证,理由是实测面积比合同

'约定的预售面积大了一些。业主们觉得其中有些蹊跷,

于是大家推举代表,与开发商交涉,要求开发商说明这

多出来的面积是怎么计算的。一问才知道,开发商在计

算公摊面积时,把作为机动车库的地下一层也计入了公

摊面积。而按照有关规定,作为人防工程的地下室、仓

库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独

具备使用功能的独立使用空间,不应计入公用建筑空间。

因此,地下机动车库显然是不能计入公摊面积的。开发

商开发的整个小区总共有7栋楼。每栋楼的设计、结构

和建筑面积等,都一模一样。每栋楼的地下一层面积都

是gO0平方米,这样,整个7栋楼开发商多计公摊面积有

5600平方米之多。按照买房时的均价每平方米6000元

来计算,整个小区开发商多收了业主们3360万的购房

款:以每栋楼200住户计算,每家平均被多收了2.4万元。

【分析】

地下人防工程的所有权权属国家法律并没有明确。国家对地下

人防工程免交土地出让金及大部分相关税费。同时,根据建设部

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条

的规定,作为人防工程的地下室不得计入公摊面积。根据我国《人

民防空法》第5条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平

时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

我们从中可以看出,开发商不可以将作为人防工程的地下室计

入公摊面积。由于开发商投资建设,开发商仅有权对地下人防工程使用管理并有权获得收益,但开发商出售房屋时无权将地下人防工

程一并出售。公摊面积的计算相对比较复杂,是一项比较专业的工作。而且聘请专业测评机构往往开支很大,是单个购房人难以承受的。同

时,买房时,购房人往往更关注于套内面积。所以开发商容易在公摊面积上做手脚以多收房款。因此,购房人掌握基本的公摊面积计算方式是必要的。

案例二

2002年12月20日,房地产公司与购房人王某签订《商品房预

售合同》一份,约定王某购买房地产公司开发的商品房一套,该房

屋暂测建筑面积为189.12平方米,其中套内建筑面积156.98平方

米,公用分摊面积32.14平方米,房屋总价款725000  元。该房屋

交付时,建筑面积以该市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规另有规定

外,按下列约定处理:(1)按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;(2)房地产公司同意当实测面积与暂测面积的误差超过+3%(包括3%),不向王某收取超过部分的房款。该合同履行过程中,经有关部门测绘,系争房屋建筑面积为192.74平方米;其中套内建筑面积157.063平方米,共用分摊面积为35.677平方米。旁地产公司向王某收取面积增加款13sT7元,其中共用分摊建筑面积增加部分的款项为13559.27元。

诉讼中原告诉称:因在房屋交付时,房地产公司向其收取了包括共用建筑面积增加部分在内的房款,请求法院判处房地产公司返还共用面积增加部分的价款。

被告房地产公司辩称:王某所购房屋不仅共用分摊面积增加,套内建筑面积亦有所增加。按合同约定应补收全部增加部分的价款,故不同意王某的诉讼请求。

法院审理认为,房地产公司与王某的商品房预售合同合法有效,双方应自觉履行。因分摊房屋共用部位的建筑面积而引起的建筑面积增减的差异,应适用该市的地方政府规章有关房地产转让办法的规定即《上海市房地产转让办法》,第狃条第1款的规定。王某要求返还13“9.刀元于法有据,应予支持。据此,原审法院依据中华人民共和国民法通则》第5条、第6条,《中华人民共和国合同法》第8条、第gcl条的规定,判决房地产公司应于本判决生效之日起10日内,返还王某13ss9。刀元。

一审判决后,房地产公司不服并提起上诉。二审法院审理后判

决驳回上诉,维持原判。

【分析】

虽然合同争议双方约定了房屋交付时暂测面积与实际面积不一

致的处理方法,但共用分摊面积与套内面积并未做出约定。对于共用分摊面积和套内面积纠纷的处理办法国家法律并没有明确规定:

而本案中恰恰是这部分双方有争议。2001年4月4日中华人民共布

国建设部颁布的《商晶房销售管理办法》第”条规定:按建筑面积计算的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共用建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。该条规定要求交易双方约定公摊面积争议应写人合同,但没有规定未写人情况下如何处理。1997年4月3O日上海市人民政府颁布了《上海市房地产转让办法》,第轻条第1款对此作出了规定:因按照本办法第27条第2款规定分摊房屋共有部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机梅实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让价格不变。因共用分摊建筑面积增减而造成房屋实测面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。

 上海市人民政府・以行政规章的形式对该问题作了规定,但仅在上海市有效。所以解决此类问题最好的办法就是在合同中提前约定对自己有利的争议解决方法,争取主动。