商品房预售的房屋尚未建成竣工,购房人对买卖标的难以作出

直观判断,且购房人一般在房屋竣工前已通过一次性付款或银行按

碡付款等方式将购房款全部支付给开发商,开发商的开发经营风险

苎一定程度上实际已经转移给购房人。因此,相比现房和二手房,

砗房人承担了更大的交易风险和不确定性。商品房预售合同是确定

买卖双方当事人权利义务的主要依据,签好合同,合理降低和防范

交易风险对购房人尤为重要。在签订商品房预售合同过程中应注意

以下事项。

①确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件

要看开发商是否具各“五证”,即房地产开发证、国有土地使

手证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)

害许可证。

为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。

没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定

的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合

同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证。

②审查开发商提供的格式合同

在签订正式预售合同前,买卖双方当事人往往会先行订立认购

协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签

订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对

大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同

的依据。购房人应事前仔细阅读认真审查,如果需要变更应将协商

一致变更的内容以书面形式予以固定。

③注意土地使用年限

出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起

算,但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期,从而

使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。对购房人而言

剩余年限才有实际意义。所以购房人应加以注意。

④约定抵押权的处理方式

绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金,为筹集建设资

金,开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权,把在建的商

品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权

利。若抵押权处理不当,一旦开发商与债权人出现纠纷,购房人极

有可能得不到房产。一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销

所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需

与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发

商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防

止更难处理的麻烦。

⑤约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任

预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房

人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房

人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等

示范文本没有明确,∶附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于

房屋交付,对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式,将相

关条件纳入房屋交付条件中,才能在发生预期之外的情况时得到相

应的法律救济。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约

全、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。

⑥仔细了解开发商的按揭政策

购房人如需办理按揭贷款,在签订预售合同前,需认真了解相

关政策,避免在筹措房款中发生意外。有些商品房项目因不符合公

积金贷款的条件,不能申请公积金贷款。

⑦重要公共配套设施写入合同

对某些的购房人,公共配套直接决定购房的决策,对此需在合

司中予以明确规定。

⑧约定面积误差的处理结算办法

预售合同约定的面积暂测面积,多数情况下会与实测面积有误

差。一般来讲合同当事人对总建筑面积的误差处理都比较重视,但

三往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对购

干廴真正有实际意义的是套内面积,所以,双方当事人在预售合同

=立当约定得房率误差的处理办法。

⑨签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和

《=宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。

⑩明确规划或设计变更的处理办法

商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发

三二有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不

豇影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的

干款结算金额。预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较

详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其他相关问题

叮=补充约定。

11重视前期物业管理和临时管理规约

圭于商品房预售时业主委员会并未成立,所以商品房交付后的

物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责,小区的公共秩序

由开发商制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临

时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本,甚至

对商品房的保值增值有重要影响。购房人需认真阅读作为预售合同

附件的前期物业服务合同和临时管理规约,重点了解物业服务的标

准、质量和费用。

@注意合同文本中补充协议的内容

补充协议通常由开发商起草,购房者应谨防有些开发商将示范

合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖

方的责任。

⑩约定违约责任

承担责任的违约事项包括:签约后购房者要求退房、不按期付

款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅

度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。消费

者在约定时要注意违约责任的平等性。

⑩及时办理相关登记手续

商品房预售合同签订后,从合同信息网上各案到购房人领取房

产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是

购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益

具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺

序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权

益的必要手段。

(2)签约后应尽快办理的事项

①办理预售登记(⒛天内至各区县房地产交易中心);按规

定,商品房预售合同生效后应办理登记备案,商品房出售合同生效

后应办理房地产权变更登记,为防止开发商拖延不办甚至“一女多

嫁”,购房者可以自己直接向房地产登记机构申请办理登记手续。

②办理商业性个人抵押贷款,把所需材料(身份证、个人收入

证明、个人工作证明)准备齐全后,填好借款申请书、借款合同、

商品房抵押合同(如是期房还需担保合同)及其他需要文件交银行

审查。银行一般当天即可办好。办理公积金贷款,购房者还要提供

公积金账号,需要2月时间。银行同意贷款后,办理公证、保险手

续并缴纳相关费用。

③领取公证书,到交易中心办理抵押登记手续。

④将《房地产他项权利证明》及现房《房地产权证》交银行,

银行接着发放贷款。

⑤登记房屋交接书,办理入住手续;期房购买者接到开发商的

“入住通知书”后,在办理入住手续时,首先要查验是否已取得了

《新建住宅交付使用许可证》。在房屋交付时双方当事人应签订

《房屋交接书》,对房屋的坐落、面积、价格作最终的确认。预售合

同和房屋交接书是期房交付后,办理产权过户手续时必须递交的

文件。

⑥到交易中心缴税(在签订房屋交接书后3个月内)。

⑦办理产权证过户及领取房产证(⒛天内至各区县房地产交

易中心)。

(3)商品房预售合同登记备案费的承担

根据《城市房地产管理法》第0zI条第2款的规定:“商品房预

售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部

门和土地管理部门登记各案”。国务院在1998年发布的《城市房地

产开发经营管理条例》中的规定:“房地产开发企业应当自商品房

预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政

府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门各案”。开发商

是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然开发商为预售合同

登记各案的义务人,而有关规定未明确规定应由购房者承担各案登

记费,那么根据《合同法》第62条第(六)款: “履行费用的负

担不明确的,由履行义务一方负担”,则由开发商承担商品房预售

合同登记各案费是有法律依据的,除非当时双方另有约定。

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