【案情】沈大伟于1997年买入位于慈溪市浒山镇慈甬路笳0号房地产,其中包括房产(房屋13.5间,建筑面积共计3O9。狎平方米)和地产(土地使用面积锸6平方米)两部分,并分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。1999年沈大伟和其妻子高菊仙协议兴办公司,因资全不足,两人一致同意将慈甬路笳0号的房地产投资兴办公司。于是二人拟定公司章程并按照章程的规定作了投资。公司章程规定,沈大伟以坐落在慈甬路%0号的房地产出资,房屋投资8.sO33万元、土地使用权投资55.1967万元,高菊仙以货币投资16万元,并在验资文件中载明:沈大伟投入土地使用权总价尚叨70元,其中551967元作投入资本,多余⒛7803元,企业作其他应付款。验资报告中明确被上诉人公司负债总额⒛7803元。公司成立后,沈大伟成为法定代表人。⒛00年9月,沈大伟将作为出资的房屋的产权证过户给公司,但对投入到公司的土地使用权,沈大伟未向土地管理部门提出权属变更申请。⒛00年,慈溪市市政公用局向慈溪市房地产管理局申请取得了拆迁许可证,开始对慈甬路一带进行拆迁。沈大伟的公司位于拆迁范围之内,于是沈大伟代表公司与拆迁人就拆迁方案多次进行协商。沈大伟认为自己只是将部分土地的使用权投资于公司,在拆迁时自己也应当是被拆迁人,有权获得补偿与安置,同时提出对拆迁^的拆迁方案中的补偿措施不满意,双方始终未能达成一 致意见。⒛00年10月12日慈溪市市政公用局向慈溪市房地产管理局提出房屋拆迁裁决申请。慈溪市房地产管理局作出裁决,认为房屋所有权转移时,该房屋宅基地的使用权随房屋所有权一起转移,沈大伟的公司应尽早办好国有土地使用证。沈大伟的公司不服该裁决,向慈溪市人民法院提起行政诉讼,认为沈大伟所拥有的土地使用权面积大于其过户给公司的房屋面积,沈大伟是拆迁安置补偿主体之一,请求撤销房屋拆迁裁决书。 

    法院认为:原审第三人慈溪市市政公用局根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》的有关规定,持建设项目、建设用地规划、建设用地批准文件及拆迁方案,经拆迁主管部门审核后取得了拆迁许可证,在与被拆迁人就补偿安置方案协商未果情况下,依法向上诉人慈溪市房地产管理局申请裁决,其拆迁及申请裁决的行为均符合法定程序。沈大伟已将属其所有的房屋和拥有使用权的土地作为资产,投入到被上诉人慈溪市永诚橡胶化工有限公司,并办理了房屋所有权变更登记,对原登记在沈大伟名下的弱6平方米土地使用权虽尚未变更登记,但并不影响被上诉人公司已拥有该土地使用权的事实,根据《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等规定,房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则,本案所涉土地系沈大伟所购房屋占用范围内的土地,土地使用面积虽大于房屋建筑面积,但该部分土地使用面积不能单独从该房地产中分割。据此,上诉人所作

拆迁裁决是正确的,并未遗漏被拆迁人。

    上海拆迁律师分析：根据《公司法》的规定,股东将其出资作为出资投入公司后,便在法律上丧失出资财产的所有权,该项出资财产的所有权转归公司。所以,沈大伟将其位于慈溪市浒山镇慈甬路“0号房地产出资后,便丧失了该项房地产的所有权,其中包括房屋的所有权和土地使用权。沈大伟应当依法办理房屋登记变更手续和土地使用权变更手续。本案中,沈大伟仅仅办理了房产证过户手续,并未办理土地使用权变更登记手续。但是土地使用权已经作为出资投人公司,而且公司也事实上使用了此项房地产,所以房管局裁决要求沈大伟尽快办理土地使用权变更登记的决定是正确的。不过问题的焦点在于,沈大伟认为自己按照公司章程的规定,仅仅将部分土地使用权投人公司,还有部分土地使用权没有作为出资,此未出资部分是折价作为借款借给公司的,该事实有验资机关的证明为证。而法院认为,根据《房地产管理法》的规定,房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,本案所涉土地系沈大伟所购房屋占用范围内的土地,土地使用面积虽大于房屋建筑面积,但该部分土地使用面积不能单独从该房地产中分割。所以认定慈甬路%0号房地产的所有权人应当是沈大伟的公司;房管局将公司而不是沈大伟个人作为被拆迁人正确无误。就房屋占用范围内的土地使用杈来讲,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;就房屋占用范围以外的土地使用权来讲,确认其权利归属主要看在房地产作为出资转让时,公司章程或其他法律文件中是否明确将此部分土地的使用权作了保留。本案中,公司章程规定,沈大伟以坐落在慈甬路260号的房地产出资,房屋投资8.8O33万元、土地使用权投资55。I967万元。没有明确将房屋占有范围之外的土地使用权划! 分在出资财产之外。虽然验资文件中载明:沈大伟投人土地使用权总价gs9TTO元,其中ss1967元作投入资本,多余3O7803元,企业作其他应付款,此外验资报告中明确被上诉人公司负债总额307803元。一定程度上能说明沈大伟没有将土地使用权全部投资于公司的事实,但是并没有明确未出资部分的范围。而且事实上公司一直在占有使用着慈甬路“0号的所有房地产,所以法院判决仅认定公司为被拆迁人也是有正当理由的。

    上海拆迁律师提示：房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。对被转让房屋占用范围以外的土地使用权,使用权人欲作出保留的,必须在转让合同中明确其范围,并办理土地使用权变更手续。否则使用权人不可以作为被拆迁人要求拆迁补偿安置。      ˉ

相关法条：《城市房屋拆迁管理条例》第4条、《房地产管理法》第31条

推荐阅读：

       上海拆迁律师浅谈签订房屋拆迁安置补偿协议时应注意哪些事项