【案情】利通公司原下设四个营销部。1999年,公司决定将其经销部门分立为独立的法人,原利通公司继续保留,以建立企业集团,扩大营销范围。根据上级主管部门批准的分立方案,利通公司与经销部签订了分立协议,对公司财产作了分割。其中,就房产部分,协议约定利通公司原四层办公大楼曲经销部所有,利通公司在开发区购置新的办公大楼。此后,利通公司搬出,经销部占有并使用了一层办公楼。但是,利通公司与经销部均没有向房屋管理机关办理产权变更登记手续。⒛01年,经销部被天元公司合并,天元公司搬入经销部使用的原利通公司办公大楼。⒛02年,该旧办公

大楼被规划入拆迁范围,市政拆迁公司作为拆迁人与房产证上记载的所有权人利通公司签订了房屋拆迁补偿协议,约定补偿金额为200万元。天元公司得知消息后,向法院提起诉讼,要求确认自己的被拆迁人的合法地位,并确认市政拆迁公司与利通公司的拆迁补偿协议无效。

    法院经审理认为:利通公司在公司分立的批准文件及分立协议上均确认原办公大楼归分立后的经销部所有。现在天元公司合并了经销部,那么经销部的所有财产权利应归天元公司,包括对办公大楼的所有权。可是,由于房屋所有权在法律上是物权,物权登记是物权变动的必经程序,未经变更登记不发生物权变动的效力c所以,在法律上还不能认定天元公司是该办公大楼的所有权人。但是,介于分立协议已经明确规定了经销部对办公大楼的财产所

有关系,且该协议已经实际履行,办公大楼也已经由利通公司腾退给经销部,并由经销部交付天元公司。所以,判决确认利通公司与经销部的公司分立合同有效,并限期办理房屋产权变更登记。同时确认市政拆迁公司与利通公司的合同无效。

    上海拆迁律师分析：在本案中,争议的焦点是在产权不明情况下如何认定被拆迁人问题。利通公司与经销部的分立协议上约定经销部是办公楼的产权人,并且该分立协议已事实上履行,办公楼也已交付经销部,但是在法律手续上波有作出变更登记,房产证上记载的所有权人仍是利通公司,所以造成事实上的使用人与法律文件上的所有权人不同的现象。在这种情况下进行拆迁补偿,首先必须搞清楚谁是真正的被拆迁人。被拆迁人应当是与被拆迁房屋的命运息息相关的人,被拆迁人的合法权益因房屋被拆迁行为而必然遭受损害,所以法律上才规定了拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿与安置义务,使被拆迁人受损害的利益得到弥补。通常来讲,房屋的所有权人是与被拆迁房屋利益最密切的人,即被拆迁人。但是,本案的情况比较特殊,作为房产证上记载的所有权人利通公司,早在1999年公司分立中就将办公楼分割给经销部,明确放弃了对此楼的所有权益,并且事实上履行了协议的内容,从旧办公楼搬迁到新办公楼。按道理讲,此后对该办公楼的任何处分行为,都与利通公司无关,因为它不会因为这些处分行为而受到任何损失。所以,如果让利通公司作为被拆迁人,显然违反了《城市房屋拆迁管理条例》的立法本意。El・此,从公平理念出发,法院认为本案首要的是确认产权关系,在此基础上由真正的产权人作为被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。所以法院首先判令利通公司限期办理房屋产杈变更登记,将房产变更到真正权利人名下;其次确认利通公司与拆迁人市政拆迁公司的房屋拆迁补偿协议无效。这样天元公司在办理产权变更登记手续后,就可以合理合法地与拆迁人签订房屋拆迁补偿协议。

    上海拆迁律师提示：在被拆迁房屋产权不明的情况下,应当首先明晰产权,然后由真正的产权人作为被拆迁人与拆迁人订立房屋拆迁补偿与安置协议。

相关法条：《房地产管理法》第35条