【案情】中北公司于2000年9月、10月报经县城乡规划委员会、计划委员会批准,在县工会南侧建商住楼,批复有效期为1年。⒛03年7月,该公司与居住在县工会南侧的刘某达成拆迁补偿协议。刘某为履行协议自行拆除了房屋内的部分设施和部分临时建筑物及用于经营的两栋花棚。此后,刘某发现中北公司并未取得拆迁许可证,于是未继续腾退房屋。⒛∝年2月,中北公司诉至法院,要求刘某履行协议,即腾清在房屋内的物品,将房屋交曲其拆除。而刘某认为,中北公司与其签订拆迁补偿协议时并未取得拆迁许可证,在上述批复有效期内也未取得拆迁许可证,所以不俘双方的协议无效,而且中北公司还得赔偿其已拆除的房屋损失和停业损失。中北公司的拆迁行为是否合法,刘某的主张能否得到支持?

  法院认为:中北公司进行房屋拆迁未按照相关规定办理拆迁许可证,且其未在县规划委员会扣计划委员会批准的有效期内与刘某达成拆迁补偿协议,因此其在批复有效期过后与刘某达成的拆迁补偿协议不具有法律效力。由于该协议无效主要系中北公司的过错造成,因此给刘某造成的经济损失应由中北公司承担相应赔偿责任。刘某在与中北公司签订拆迁补偿协议时未充分注意中北公司的拆迁资格,且房屋内部分设施及部分临时建筑物的拆除又是在双方意思表示一致并达成书面协议后刘某自行拆除的,因此其对拆迁补偿协议的无效和自己的经济损失亦应承担一定责任。

      上海拆迁律师分析：只有取得房屋拆迁许可证的建设单位,才可以作为拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿和安置协议,依法开展拆迁工作。未取得房屋拆迁许可证的单位,不具有拆迁人的主体资格。所以根据《合同法》的规定,在建设单位未取得房屋拆迁许可证的情况下,与被拆迁人所签订的拆迁补偿安置协议因主体不合法而无效。合同一旦被法院确认为无效,就自始丧失对合同当事人的约束力。对于合同被确认无效前双方已履行部分,应当予以返还;因该合同而遭受的损失,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。这就是通常所讲的双方返还原则和过错的损害赔偿责任。本案中,中北公司在未取得房屋拆迁许可证的情况下,隐瞒事实,欺骗性地与刘某签订房屋拆迁补偿协议,其对合同无效显然应负主要责任,而刘某对对方的资格审查不严,对合同无效负次要责任。所以,双方应对刘某被拆除的部分房屋的财产损失、屋内其他财产损失和花棚的停业损失等按比例承担责任。

      上海拆迁律师提示：房屋拆迁许可证是拆迁单位开展拆迁工作的资格证,未取得该证件所进行的拆迁行为不但在法律上无效,而且建设单位还须对因此给对方造成的损失承担损害赔偿责任。

【关联法条链接】

《城市房屋拆迁管理条例》第6条、《合同法》第58条