上海房产律师指出：退房是指由手购房合同无效或者被解除从而使房屋交易关系的解除。一般来说退房的理由可以分为约定理由和法定理由。约定的退房理由是基于房屋买卖双方在购房合同中约定的退房条件。如买卖双方可以约定如果小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证、开发商延期交房超过一定期限等,购房人可以退房。而法定的退房理由是基于法律的直接规定,综合起来主要包括以下几项。

(1)购房合同无效

根据《合同法》第犯条,先效合同的范围主要包括以下几种。

①一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益。

所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。所谓胁迫,是给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实意思表示的行为。以欺诈、胁迫的手段订立的合同,可分两种,一种为可变更、可撤销合同,而当其损害国家利益时,则为无效合同。

②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。

所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订立合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。构成这种合同要求:第一,当事人出于恶意。双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果,不构成恶意。第二,当事人之间互相串通。第三,双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。

③以合法形式掩盖非法目的。

以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是法的,但在内容上和目的上是非法的,这种行为又称为隐匿行为。

④损害社会公共利益。

依据民法的公序良俗原则,违反社会公共利益或公序良俗的合同无效。因为社会公共利益体现了全体社会成员的最高利益,但是法律又没有办法去穷尽列举公共利益、公共秩序和善良风俗。所以对这种利益的保护一般采取比较原则的规定,这是各国立法普遍的钕法。因此凡订立合同危害国家公共安全和秩序,损害公共道德、危害公共健康和环境以及其他损害公共利益的行为,应当认定合同无效。

⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法解释》第4条规定: “合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法》第58条、第⒆条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。如果购房合同符合《合同法》第免条的规定,该合同即为无效合同。合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,因此一旦确定购房合同无效,购房者应当退还房屋,而开发商则应当退还房款。

从实践来看,造成购房合同无效的常见情形有以下几种。

①房地分离。

由于房屋和土地具有不可分离性,房屋的所有权转移,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转移。如果在房屋买卖过程中出现卖方只转让房屋所有权而不转让土地使用权或者将房屋和土地分别卖予不同买方的情况,房屋买卖合同无效。

②无权处分。

出卖房屋的主体必须是房屋的所有权人,如果是非所有权人处置他人房屋属于无权处分行为,其买卖行为是无效的。公有房屋的买卖须经其他共有人书面同意,否则也构成无权处分。此外还有开支商未取得预售许可的;房屋权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行攻处理过程中的;依法被司法机关、行政机关查封或以其他形式限制房屋权利的等等。

③侵犯优先购买权。

常见的优先购买权是基于共有和租房。在房屋共有的情形下,出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。在房屋租赁的情形下,出卖出租房屋时,应当提前通知承租人,并且在同等条件下承租人有优先购买权。房屋交易过程中如果当事人的优先购买权受到侵害,当事人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

④单位违反规定购房。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

⑤出售禁止交易的房屋。

根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

(2)购房合同可撤销、可变更可变更、可撤销的合同是基于法定原因,当事人有权诉请法院或仲裁机构予以变更、撤销的合同。可变更、可撤销的合同的种类有:①因重大误解订立的合同;

②订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。对于可变更、可撤销的合同,当人有权诉请法院或仲裁机构予以变更、撤销,当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。            

撤销权是撤销权人依其单方的意思表示使合同效力溯及既往的消灭的利权。因撤销原因不同,撤销权人也不同。重大误解中,误解人是撤销权人;显失公平中,遭受明显不公的人是撤销权人;欺诈、胁迫中,受欺诈、受胁迫的人是撤销权人。撤销权是诉权,只能通过法院或者仲裁机构行使。撤销权的消灭:①具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。在实际的退房诉讼中,购房人经常主张开发商所售房屋和宣传严重不符因此构成欺诈。或者,购房者对房产开发商的广告宣传产生重大误解,因此向人民法院或者仲裁机构请求变更或撤销合同。

(3)套型误差

根据《商品房销售管理办法》第19条的规定,按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。

(4)面积误差

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付钩房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(5)擅自变更规划设计

已预售的商品房,开发商不得擅自变更规划设计。除非经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内,作出是否退房的书面答复。购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更。开发商未在规定时限内通知购房者的,购房者有权退房;购房者退房的,由开发商承担违约责任。

(6)质量不合格导致退房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第13条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因为质量问题导致的退房有两种情形。

主体结构质量问题。如果交付时商品房的主体结构不合格,购房人有权单方面解除合同。商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以委托工程质量检测机构重新检测,如果确认主体结构质量不合格,购房人有权退房。另一种情况是非主体结构质量问题。如果是主体结构以外的部分存在质量问题,购房者只能要求面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付钩房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(7)逾期交房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:根据《合同法》第15条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

案例一：2008年2月,万某通过中介,选中了一套面积7O多平方米、售价为50万元的房屋。万某在交付定全前向房主高某询问,这套房子以前是否出过事,并且告诉房主,这套房子是买给儿子结婚用的,不能“不吉利”。高某向万某承诺,房子没任何问题。万某听后决定购买这套房

屋并与高某签订了房屋买卖合同,交付了定金。⒛08年5月,万某了解到,高某的妻子于⒛07年在该房屋中服药自杀,万某觉得自己被骗了,向高某要求退房,但高某不同意。⒛06年8月,万某将高某告上法庭,要求退房并返还购房款。

法院经审理后认为,高某隐瞒房屋中发生过非自然死亡的情况对万某构成了欺诈,违背了公序良俗,最终支持了方某的全部诉讼请求。

案例二：王某通过中介看中一套二手房,并且与卖方周某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天王某交付了定金。签约后,王某突然得知该房屋在此前有人死亡。于是王某反悔,并向中介发出书面通知,认为卖方隐瞒了在房屋里死人的重要事实,造成重大误解,要求解除买

卖合同。卖方开始不同意解除买卖合同,后经中介沟通后同意解除买卖合同,定全不予返还。买方则要求返还定全赔偿损失。双方闹上法庭。庭审中王某认为,周某故意隐瞒房屋内发生过死人的情况,买方因卖方没有告知而产误解,合同解除归咎于卖疙,买方享有合同的解除权。卖方则认为,生老病死属人之常理,买卖双方没有约定,卖方就没有告知的义务,合同解除应归咎于买方。法院经审理判决将合同解除归咎于买方,驳回了王某的诉讼请求。

    上海房产律师分析：以上两个案例的案情类似但判决结果完全不同。关键是双方所签订的合同是否属于可变更可撤销的合同。案例一当中,万某在交付定金前向房主高某询问,这套房子以前是否出过事,并且告诉房主,这套房子是买给儿子结婚用的,不能“不吉利”。高某向万某承诺,房子没任何问题。所以应当认定高某负有向万某如实告知所购房屋真实情况的义务,但是高某隐瞒了出售房屋的真实情况,对万某构成了欺诈,万某有权请求撤销合同、退款、退房并赔偿损失。

案例二中买方并未告知卖方其对房屋的特殊要求,卖方对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。同时,也没有证据证明卖方或中介有欺诈行为,而买方认为的重大误解也不存在。所以该合同应该是有效的合同,并不构成可变更可撤销的合同。虽然买方提出其购房目的是用作婚房,但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求,因此法院据此没有采纳他的主张。

以上两个案例明确地告诉我们:在购房时,为了避免“凶宅”,购房者最好把自己对房屋的要求写在合同上,以便更好地保护自己的权益。