房屋买卖中介合同有哪几类?签订中介合同需要注意哪些事项？

   上海房产律师指出：从广义上讲,房屋买卖中介合同可分为多种类型:委托代理合同、居间合同、担保合同、居间加担保合同、居间加代理加担保合同等。委托代理合同是委托人和受托人中介公司约定,由中介公司在委托代理权限内以委托人的名义销售或购买房屋、出租或承租房屋,交易的法律后果由委托人承担的合同。狭义的中介合同是指居间合同,多数情况下购房人与中介签订的是居间合同。所谓居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人,接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。

居间合同具有以下特征。

(1)居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人是否与第三人订立合同,与居间人无关,居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。

(2)居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用,对合同没有实质的介入权。

(3)居间合同是双务、有偿、诺成合同。居间合同当事人的权利义务如下。居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务。居间人的权利有以下两个方面。

(1)居间人的报酬请求权

报酬请求权是居间人的主要权利。居间合同报酬的给付义务有两种情况:一是报告居间,因居间人仅为委托人报告订约机会,并不与委托人的相对人发生关系,所以报告居间仅由委托人承担给付义务;二是媒介居间,因为交易双方当蔓人都因为居间人的媒介而得益,所以,除另有约定外,由双方当事人平均负担居间人的报酬。居间人行使报酬请求权采取报酬后付,即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的,不得请求报酬;合同虽成立但无效时,居间人也不能请求报酬。当居间人违反诚实信用原则的方法由相对人收受利益,或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的,不得向委托人行使报酬请求权。

(2)居间人的费用偿还请求权

居间人所需费用,通常包括在报酬内,居间活动的费用一般由居间人负担,非经特别约定,居间人不得请求偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的,居间人对其已付的费用有偿还请求权。居间人违反其对于委托人的义务而作出有利于委托人的相对人的行为,或者违反诚实信用原则的方法而由相对人收受利益时,即使事前约定有费用偿还请求权,也无权行使。

居间人的义务有以下两个方面。

(1)报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

(2)忠实义务。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。

(3)负担居间费用的义务。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。委托人的主要义务有以下方面。

(1)支付居间报酬的义务。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。未订立合同的,委托人可以拒绝支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

(2)偿付费用的义务。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的费用。订立居间合同应当注意以下问题。

(1)中介经纪报酬的支付主体和条件要明确。《居间合同》中应当明确中介经纪费支付的主体是买方还是卖方。如果委托方特别不希望支付中介费的话就需要与中介方书面约定促成交易后免收中介经纪费或由对方支付,以免将来发生争议。其次,对中介经纪费的支付条件要约定明确,原则上是在中介方促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时支付。如中介方与委托方另有约定的,从其约定。鉴于房屋交易过程中环节较多,可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合,做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费。

(2)中介方设置的违约条款应谨慎审查。目前,各大中介公司采用的均为自制格式合同,在这些合同中中介公司常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类:一类是针对中介公司促成交易成功后,委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的,则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委相当于中介报酬的违约金。对此,司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌,故应当认定其无效。但也有人认为此条款是在“意思自治”的基础上订立,是双方当事人的真实意思表示,应为有效条款。所以,对于第二类违约条款的设定,委托方应谨慎审查。

(3)交付定金时要注意审查,通常在交易过程中中介方要求委托方支付一笔定金,并称该定金是对方要求的,如果一方反悔,可对反悔方适用“定金法则”;但往往买卖双方发生纠纷后才发现该笔定金因种种原因中介方并未实际交付买卖一方,导致定金未实际交付不发生法律效力,使支付定金方无法利用“定金法则”追究对方的违约责任。签订居间合同时可以把此类情况加以约定。

(4)在中介合同中应当约定中介的信`息披露义务。因为买卖双方的联系方式互不知晓,有关信息均由中介方转达,当一方有违约行为时,委托方很难行使通知、催告等权利,最终可能会给委托方追究对方违约责任造成很大困难。所以在签订居间合同时,应注意把信息披露义务作明确约定。

案例：2007年9月,某房产经纪有限公司作为居间方与客户张女士、业主的代理人孙先生签订居间、买卖合并版的合同,随后张女士向业主先后支付了定全10万元、首付款50万元,9月底,张女士向该公司支付居间服务费44964元,10月中旬支付权证过户费和贷款手续费

5950元。后因业主出具的对代理人孙先生的授权委托书不符合银行的贷款要求、无法办理贷款,买卖双方和该公司协商签订《房屋买卖合同解约书》解除了房屋买卖合同,业主退还了客户所付款项。

2007年11月,张女士将该公司诉至法院,要求其返还居间服务费、权证过户费和贷款手续费。庭审中,该公司代理人向法庭提出:三方签订的《房屋买卖居间合同》第二部分即是房屋买卖合同,该公司已完成了居间服务,并出示了从银行取得的、买卖双方当初为办理贷款签订的《房屋买卖协议》以加强证据,同时指出解除买卖合同是买卖双方自愿协商的结果,该公司并无违约之处。

20O8年1月底,法院一审判决:曲于并未办理贷款、过户,该公司退还张女士相关手续费5950元,驳回其要求退还居间服务费44940元等其他诉讼请求,诉讼费由该公司承担86元,其余弱450元由张女士承担。张女士的诉讼请求没得到支持。

   上海房产律师指出：本案中实际上涉及两个合同,一个是房屋买卖合同,另一个是居间合同。居间合同并没有解除,而是按照约定履行完毕。所以按照《合同法》规定,居间人促成买卖合同成立的,委托人应该按约定支付居间服务费。本案中买卖合同已成立,居间方无违约行为,收取居间服务费符合法律规定。而解除买卖合同并非解除居间合同,居间合同因履行完毕而终止。在房屋买卖合同法律关系当中,房屋买卖合同开始履行,因业主的原因导致无法贷款,故违约责任应由业主承担,张女士应该在解除合同时将自己已经支付的居问服务费作为业主违约给其造成的损失向业主要求赔偿。

在进行二手房买卖过程中,如买方需要以贷款的方式支付房款,买卖双方应事先向欲贷款的银行了解贷款的程序和所需的资料,依照银行的要求和自己具备的条件进行核实。核实后,买卖双方针对各自的情况在合同内约定贷款过程中相互承担的责任,和相关的违约条款。针对贷款未获批准的情况,应做出允许客户另行贷款、客户自行筹款支付或合同终止的约定,以防止纠纷的产生。