上海房产律师指出：根据《城市房地产中介服务管理规定》第17条规定,房地产中介服务合同应当包括下列主要内容。

(1)当事人姓名或者名称、住所。

(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准。

(3)合同履行期限。

(4)收费金额和支付方式、时间。

(5)违约责任和纠纷解决方式。   °

(6)当事人约定的其他内容。

在签订合同时,委托人最好将中介公司营业执照复印件、资质证书复印件及经纪人资格证复印件作为合同的附件。中介合同是居间合同一般不涉及委托事项,但实际的二手房买卖过程中有大量的委托,所以居间合同中往往有很多委托事项。对于此类事项,买房人应当明确约定委托事项与权限。同时应注意限制中介公司须在一定期限内完成合同约定的任务,超过该期限委托人则有权终止合同并另行委托其他中介公司。委托期限应具体到年月日。

约定收费金额和支付方式、时间,委托人需要注意中介公司收取的费用都包含哪些服务内容、哪些服务内容是免费的、费用一旦收取是否能够退还或在什么条件下可以退还等,更为重要的是在中介公司未完成或未全部完成委托事项时费用如何收取。虽然有关部门和行业组织已经推出房地产经纪合同示范文本,并且要求中介公司在与委托人签订房地产经纪合同前,应当明示有关部门或者行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本,供委托人选用。但是很多中介公司依然提供自己的格式合同,所以委托人一定要仔细审核,必要时应重新拟定合同或签订补充协议,以利于保护自己的权利。

案例：某房产经纪公司与张某签订房屋买卖居间中介合同,双方约定房屋由该经纪公司独家代理,但最后张某却通过另一家公司卖了房。于是第一家签约的房产经纪公司以张某违约为由将其告上法院。

原告在法庭上表示,房产出售居间合同签订后,该经纪公司积极为被告联系买家,而张某却私自与另一家房产经纪公司介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此,张某应当按约支付违约全10.2万元。

被告张某则表示,虽然合同有独家代理条款,但他并没有委托房产经纪公司独家销售房屋。因为他的房屋在这家公司挂牌之前,就已在其他多家房地产经纪公司挂牌销售了。并且房产经纪公司未尽独家代理义务,独家委托代理条款排除了张某的重要权利,加重了张某的责任,而且限制了张某的缔约自由,属于无效条款。因此,他不同意房产经纪公司的诉讼请求,但同意支付房产经纪公司必要的服务费1O0O元。法院审理后查明,张某和房产经纪公司约定销售一

套房屋,委托价格510万元,委托期限自2005年3月13日至2005年7月14日,服务报酬为实际成交总价的1%。同时,双方在合同的特别约定事项一栏内约定,张某在委托期限内独家委托房产经纪公司出售房屋,不再委托第三方出售或自行出售,若违反该约定,张某按出

售房屋总价的2%支付违约金。

法院认为,这份居间合同对于张某的履约义务和违约责任作了特别规定,而对于房产经纪公司的履约义务和违约责任却未作规定,显失公平,应认定为无效条款。

因此,对于房产经纪公司要求张某按该条款支付违约全的诉讼请求,法院不予支持。

    上海房产律师分析：房屋中介独家代理并不必然无效,实际上大部分房产中介在与客户签合同的时候都在用自已制定的格式合同,并且一般约定独家代理,如果该独家代理约定符合法律规定的话是有效的。当然如果该条款发生争议的话,应当采用对提供格式合同方不利的解释。本案中涉及的房产中介合同是显失公平的条款,应当认定无效。所谓显失公平的条款是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同条款,往往是当事人双方在权利和义务上

极不对等、在经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。