个人出售购置未满5年的住房要缴纳哪些税种?常见的二手房避税手段和法律风险有哪些?

    上海房产律师指出：个人出售购置未满5年的住房要缴纳的税种有以下几类：

(1)营业税。指对销售房地产的单位和个人就其营业额按率计征的一种税。财政部、国家税务总局《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75号)文件规定,自2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照成交价格或者当地税务机关规定的最低交易价格全额征收营业税,税率5%。

(2)随营业税缴纳的城建税7%、教育费附加3%以及地方教育附加,一般I%,各省不同。

(3)土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值

税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。个人转让拥有的普通住宅,暂免征收土地增值税。

(4)印花税。成交价格的万分之五。

(5)个人所得税。根据各省地税规定税率定额征收,税率1%~3%;或者卖房收入减除购房支出征收,税率⒛%。常见的二手房避税手段及法律风险有以下几类。

(1)延期交易过户

这是目前最常见的避税操作方式,具体是先由卖方将房屋交接给买方,待涉税期满后再进行交易过户。这种延期交易过户来避税的方式存在很多风险。买卖双方的风险:因房价升降产生的风险如房价上涨卖方可能不卖或提价卖或一房多卖,若房价回落,买方可能不买;如果买方、卖方任何一方出现失踪、死亡、潼疾等情况,又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续,则后续交易过户手续无法进行或无法按时进行,纠纷在所难免;国家有关房产税费征收政策不断变化调整,如果过户时政策调整而双方没有协议或协议不成而产生纠纷;如房屋在此期间被列入拆迁范围/买方虽早已入住使用,但因为没有办理过户手续,无法获得相应拆迁补偿款项等。中介的风险:首先,如果买卖双方和中介特别约定以办理完交易过户手续为中介收取中介费的标准,则中介面临收费周期太长或难以收全中介费的风险。其次,买卖双方先交定金后买卖,如果买卖合同因买方、卖方任何一方的原因没有签订,中介将面临乃法收取中介费的困难。

(2)合同公证避税

“合同公证”具体方法是,买卖双方先签订一份以分期付款方式购房的买卖合同,并到公证处进行公证。买方交付第一笔房款后即可入住,等到购房时间超过5年(2年)期限后买方交付最后一笔房款,双方再到房产交易中心办理过户手续。风险:这种“合同公证”的“私定终身”避税,隐藏着很大的交易和法律风险。由于只签订了购房合同而未办理房产过户,买方付钱后,卖方虽然可以把房产证交给买方,但卖方可以补办房产证,再把房子卖给其他人或抵押给银行借债。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买房人的利益将无法保证。即使双方对交易合同进行了公证,但不到产权登记机关办理过户手续,房主仍是卖方,卖方仍享有产权人的占有、使用、收益、处分的权利,因此这种逃税方式对买方来说具有很大风险。

(3)以租代售

这是售房者最普遍采用的避税方式。所谓“以租代售”,是指房主出售个人购买不足5年(2年)的房屋时,为了避免全额缴纳营业税,买卖双方先签订一份租赁合同,买方先以租房的形式居住在该房屋内,等到购房时间超过5年(2年)期限后,双方再签订二手房买卖合同,办理房产交易过户等手续。风险:虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免房屋空置。但因为只是预约将来再签订二手房买卖合同,买卖交易并未实际发生,也没有办理产权过户,买卖双方都可能违背诺言。若买方在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素礻再承租房屋,请求解

除双方所签租赁合同或者单方面违约,出租人出售房屋目的即无法实现;若卖方在出租期内由于房屋价格上涨等因素不再出租房屋,请求解除双方所签租赁合同或者单方面违约,承租人购买房屋目的也无法实现。事实上,“以租代售”就是推迟买卖,并未给卖方带来特别收益。

(4)赠与避税

所谓赠与避税,是指双方在私下进行买卖交易后,不到房地产交易中心办理过户手续,而是签订赠与合同并办理公证,然后再签订房屋买卖合同,拿赠与合同去办理过户手续,以此来逃避税负。

买卖双方的风险,主要包括以下方面。

①不予公证。赠与的标的物是房屋,买卖方双方一般非亲非故,很难让公证人员相信赠与行为系卖方真实意思表示。若公证无法办理,其他后续环节无法进行下去。

②买方往往无法追究卖方的房屋质量瑕疵责任。根据《合同法》的规定,赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。此时房屋赠与合同已经经过公证,如果房屋出现质量问题,买方依据赠与合同无法追究卖方责任。

③中介的风险。若房屋中介明知买卖双方是为逃税而进行的房屋赠与的实际情况而故意代双方办理相应手续,如被有关部门查实,就有可能面临被处罚的危险。