【案情】王某有祖传民宅一幢,该房产在社会主义改造中被充公。后经落实政策,该房产又发回王某。该房有两层,每层116平方米,还有房前I28平方米和房后83平方米的两个院落。房屋土地权证完备。2003年12月该房屋被列入拆迁范围。拆迁人请评估事务所评估,评估事务所仅对房子进行了评估,未对空地进行评估。拆迁人不同意对空地进行补偿,双方未达成补偿安置协议。拆迁人遂向某市城市拆迁办公室申请裁决。拆迁办公室裁决对院落、空地不予补偿。被拆迁人王某不服,诉至法院。

   上海拆迁律师分析：该案例的焦点在于对拆迁范围内的院落、空地是否应当予以补偿?对于这一问题,考虑到院落、空地具有使用价值,应当绐予适当的补偿。

1.对院落、空地进行补偿有充分的法律依据。《土地管理法》第58条规定:“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政有扎准。可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的:(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的；……依照前款第(一)、(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”当前城市房屋拆迁大多数是玫府为了公共利益收回土地或者为了实施旧城改造调整使用土地,这两种情况,均应补偿土地使用权人因土地使用权受到侵害而遭受的损失。因此,《土地管理法》从法律上为拆迁中院落、空地的使用杈人设定了享有补偿的权利,拆迁人在拆迁中应当按照法律的规定对被拆迁人的院落、空地予以补偿。

《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”有人认为,这一条是目前房犀拆迁货币补偿的标准,其中区位、用途、建筑面积是计价标准,而建筑面积是房屋产权登记上的面积,不包括院落面积。笔者以为,这样的理解不够透彻。为了正确解读这一条,关键是要弄清“等因素”究竟应当包括那些因素?过去,大家常常认为它包括被拆迁房屋的新旧程度、杈益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。这些因素一般在具体的拆迁中被考虑了。但是,对于有无院落、空地这一因素争议却很大。笔者以为,既然货币补偿的金额以“房地产市场评估价”来确定,那么,能够影响被拆迁房屋市场价的因素均应被列入。因为房地产市场评估活动应当坚持的一个重要原则就是替代原则。该原则要求对房地产的估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内,区位、用途、建筑结构、使用面积等方面与估价对象相同或相近的房地产。那么,对带院落的房屋进行评估时亦应选择同样带院落房屋的市场交易价作为参考。在房地产评估时,不但要考虑房屋本身及占用的土地,还要考虑被拆迁人拥有的院落及拥有的附属设施。因此,第⒛条中的“等因素”应当包括对被拆迁房屋的价值产生重要影响的院落、空地。

2.被拆迁人对院落、空地享有的土地使用杈受到侵害,应当得到应有的补偿。

对被拆迁人合法使用的院落、空地进行补偿不但有充分的法律依据,也有厚实的法学理论基础。被拆迁人对合法使用的院落、空地虽然不享有所有权,但拥有使用权,在物权法则中,所有权和使用权是可以分离的,所以在处理房屋拆迁补偿问题时不要把两者捆绑在一起,简单地认为被拆迁人对院落、空地不享有所有权,就不予补偿。另外,有权利就应有救济,有损失就应有补偿,这是一条最基本的法律原则,既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就应该对该权利的行使提供保障和救济,土地使用权受到侵害,应给予补偿。

我国有两种土地所有制,即国家所有制和农村集体所有制。在法律上表现为两种土地所有权,即国家土地所有权和集体组织土地所有权。我国法律规定了城市的土地属于国家所有。但是,

《土地管理法》第9条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用……”可见,在我国,国有土地所有权与使用权是可以分离的。

国有土地使用权是指非所有人在国家所有的土地上享有的一种权利。它的权利客体是城镇国有的土地;其权利主体是特定的享有国有土地使用权的公民、法人或其他组织,而义务主体则是不特定的人。国家土地使用权人依法享有对国有土地占有、使用、开发利用、经营和收益的权利,这些权利受国家法律保护,任何人不得非法干涉。所以,国有土地使用权是一种派生于国家土地所有权的他物杈,具有对世权和排他权的特性。在城市房屋拆迁中,拆迁人拆掉房屋的同时也损害了被拆迁人对房前屋后的院落、空地的土地使用权,因此,拆迁人应当对此

予以补偿。那种坚持因为城市土地属于国家所有,所以对院落、空地不应补偿的观点违背了我国土地所有权与使用权相分离的原则。这种观点不仅不符合有关法律规定,也不利于对国有土地使用人的合法权益进行保护。

【关联法条链接】

《城市房屋拆迁管理条例》第24条、《土地管理法》第9、58条