【案情】刘某有490平方米住宅房屋。1993年,刘某开办私营企业,以此房屋作为固定资产投入企业运营,成为其企业的营销部。⒛05年1月,市政工程公司取得房屋拆迁许可证,对刘某企业所在的北广区南大街开发建设商业街,刘某的房屋在拆迁范围之内。但是,在补偿安置问题上,刘某与市政开发公司发生争议。市政开发公司认为,房产证上表明刘某的住房属于住宅房,所以同意调换北广区家园小区⒓楼1-102室住宅一套给刘某。但是,刘某认为,自己的房屋早已作为出资投入企业运用,属于典型的营业用房,市政公司应当调换相应面积、区位的商业房给自己,并支付停产停业补助费。双方协商不成,市政公司申请市房管局裁决,市房管局作出裁决,认为刘某的房屋虽然为住宅,但是刘某已经依法取得营业执照,并将此房作为营业性用房,根据其经营情况,可以适当予以补偿。市政公司不服,向法院提起诉讼。

法院认为:根据国务院办公厅⒛03年发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定,结合刘某房屋的具体使用情况,认定市房管局的房屋拆迁行政裁决事实清楚、适用法律正确,裁定合法有效。

    上海拆迁律师分析：本案所涉及的住宅房屋用于营业性活动的拆迁补偿问题,已经是近年来房屋拆迁补偿安置中比较突出的矛盾问题。委托拆迁估价的,拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途,下同)和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题,由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。所以,对房屋性质的认定,原则上以房产证记载为准,但是,介于实践中房屋使用状况不同,允许当事人自行协商,或申请房屋拆迁主管部门裁决,也可以由当地市县行政主管部门和房地产管理部门制定办法解决。国务院办公厅zO03年发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定,各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产杈性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、绎营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。由此看来,在住房性质的认定上,法律法规的规定既有原则性,又有灵活性。《北京市城市房屋拆迁管理办法》的相关实施意见也规定,拆迁范围内非住宅房屋的认定,以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。但是,如果被拆迁人以住宅房屋从事生产经营活动的,按照住宅房屋予以市场评估补偿;其中符合以下条件的,对于因拆迁造成的停产停业经济损失,拆迁人可以参照非住宅房屋有关规定适当给予停产停业综合补助费:1。被拆迁房屋具有房屋所有权证;2.有营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;3.拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营;4.已办理税务登记并出具纳税凭证。本案中,法院采纳上述《紧急通知》和实施意见的规定,判决维持房管局的裁决,对刘某的房屋按照经营性用房予以适当停产停业补助,充分照顾到了住宅房长期用作商业用途的实际情况,所以是比较公平的处理方式。

    上海拆迁律师提示：住宅房长期作为私营企业经营性用房的,在拆迁补偿中,拆迁人应当对被拆迁人适当予以停业停产补助费。

【关联法条链接】

《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》