【案情】张某起诉到法院称,⒛01年,德胜公司按市政府文件在西城区德外地区实施拆迁。同年10月8日,他与德胜公司签订北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议(以下简称拆迁协议)。协议第3条约定:甲方(德胜公司)就地安置乙方(张某)二居室一套……建筑面积暂定为铌.叨平方米。协议第4条约定“1。乙方按优惠的房改成本价甾8。ω元/平方米购买部分建筑面积为34.68×1.04平方米,应预付购房款23850.30元;2.按房改成本价1485元/平方米购买,不享受相关优惠部分的建筑面积为34.68、平方米,应预付购房款53559.79元;4.……所购房屋按商品房产权管理”。协议第8条约定“甲方按国家规定组织施工,确保工期和工程质量,就地安置新楼将于⒛04年8月⒛日前竣工交付乙方使用”。双方协议中未明确约定产权证的办理期限。张某于2003年11月19日回迁入住,于2004年4月8日向德胜公司交纳购房款80426元,但德胜公司至今未办理产权证。对此,德胜公司应承担相应的责任。市政府2000年19号文件明确规定“危改房按经济适用房办理产权证”;京国土房管权(2002)477号通知规定“经济适用房的产权登记程序、公用面积分摊、面积测量,按商品房产权登记的办法进行”。既然危改房按商品房的产权登记程序和办法进行,就应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据最高人民法院的解释,德胜公司应在房屋实际交付之日起90天办理产权证。张某实际入住时间是20O3年I1月19日,⒇天之内就应拿到产权证,而德胜公司向法院承诺发给产权证的时间是⒛05年12月31日,德胜公司实际违约铌4天。现起诉要求:1。德胜公司10天之内发放张某所购买房屋的权属证书;2.德胜公司支付迟延办理产权证的违约金11552.3g元(根据购房价款sO锣6元,自实际入住9O天后至⒛05年12月31日,共计猊4天,按每日0,21‰计算)。德胜公司辩称,拆迁协议没有约定办理产权证的期限,法律也没有规定危改房的办证期限。司法解释只适用于商品房,不适用于危改房。我们双方签订的是拆迁协议,不是商品房买卖合同,故张某要求德胜公司承担违约责任没有事实及法律依据。德胜公司正积极为张某办理产权证。

    一审法院经审理认为:德胜公司与张某根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》及有关文件,签订了拆迁协议,该协议是双方的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,具有法律效力。协议未就办理产权证的期限进行约定。张某分别按优惠房改成本价、房改成本价格购买回迁安置房,该房屋性质不属商品房。最高人民法浣《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解香调整的是商品房买卖合同纠纷,危改回迁房不在该解释的调整范围内,故张某以德胜公司违反该解释的相关规定,要求德胜公司最担违约责任的诉讼请求,没有事实及法律依据,对此,法浣不子支持。鉴于产权证的迟延办理可能会影响到张某行使与房垦有关妁相关权益,故法院限定德胜公司在判决生效后3O日内将张某所购回迁房的产权证办理完毕,逾期按其购房款的日0.21‰的标准计算赔偿全。判决后张某不月艮,提起上诉,要求确认德胜公司应在房屋交付使用90日内办理权证,承担逾期办证的违约责任并支付赔偿金。二审法院认为,本案争议房屋不具备商品房的要件,不属于商品房。虽然本案争议房屋按商品房产权管理,但也只能在房屋产权管理方面按商品房对待,房屋本身并非商品房,也就是说,按商品房产权管理的房屋不等于商品房,二者有着本质的区别,故一审法院确认本案争议房屋不是商品房,不适用最高人民法院有关商品房的解释是正确的。于是判决驳回张某的此项诉讼请求。

    上海拆迁律师分析：本案争议的主要问题是房屋在性质上是经济适用房还是商品房。如果是商品房,在合同对办理产权证的期限约定不明的情况下,可以参照最高人民法院的上述司法解释,要求开发商在房屋实际交付之日起90天办理产权证。逾期不办理的,承担逾期履行的违约责任,对被拆迁人进行经济补偿。如果不是商品房,则上述司法解释无法适用,法院只能应被拆迁人的请求要求拆迁人在判决生效后限期办理房产证,逾期不办理的承担赔偿责任。两种解决方式相比,前一种情况下张某能得的赔偿款显然大于后者,所以张某坚决主张房屋的性质应被认定为商品房。对于房屋拆迁的回迁安置,通常情况下安置房的性质按照安置房的建设立项文件批准的建设房屋的性质确定,如果批准建设的房屋是商品房,那么回迁房就是商品房,如果建设立项是建经济适用房,那么回迁房就是经济适用房。但是,对于房改危改区内房屋回迁安置的,回迁房的属性各地区有特殊限制。在北京,拆迁房改危改区内的自主私有房屋的,被拆迁人可以就地或异地购买经济适用房价的安置房,所购房屋按照商品房产权管理。所以,房改危改区内的回迁房在性质和作价上都是经济适用房,只有产权管理方式上按照商品房管理。

此外,商品房是以市场价公开销售、由不特定的人购买的房屋。本案争议房屋与上述商品房特征不同,系由政府定价、不公开销售、由特定的人购买的房屋。据此,法院认定回迁房按照商品房管理并不能说明该房即商品房,所以最高人民法院的上述司法解释不能适用。

    上海拆迁律师提示：房改危改区内安置的回迁房,虽然按照商品房产权管理,但是在属性上是经济适用房,不是商品房,当事人不能援用法律法规关于商品房的有关规定处理回迁安置纠纷。

【关联法条链接】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》第34条