【案情】王某在民主路170号有一套住房,面积为39.8平方米。⒛03年4月,民主路被市政府规划为商业街,王某的170号房也被规划在拆迁范围之内。此时,同事刘某得知民主路拆迁的消息后,主动找到王某,表示愿意以高于市场价5∞0元的价格购买此房,然后将其改造为门脸房,以便在拆迁时多得补偿款。王某考虑到自己资金紧张,无钱改造房屋,而且刘某之父的房价也不低于拆迁补偿款。于是双方一拍即合,当即签订买卖协议。一周后,刘某将房款全部支付给王某,二人共同到房屋登记管理部门办理了房屋产权变更登记手续,并将房屋的用途变更为经营性用房。此后,刘某按计划对房屋结构进行简单改造,将此房建成门脸房出售日用品当拆迁人市建设委员会找到刘某协商拆迁补偿事宜时,刘某要求按照经营性用房补偿其停产停业补助费。市建设委员会不同意,请求市房管局进行行政裁决。市房管局裁决认定房屋补偿标准按照住宅房确定。刘某不服,起诉至法院。

法院经审查认为:按市政府有关文件规定,170号房屋属于拆迁房屋,但王某和刘某出于各自的利益,恶意串通,以买卖房屋的合法手续掩盖非法目的,将列入城建规划内即将拆除的房屋进行买卖。这种置国家利益于不顾,恶意串通的行为,不受法律保护,其房屋买卖关系无效。另外,根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条的规定,刘某在拆迁范围确定后对房屋进行改建并改变房屋用途的行为无效,不能据此要求按照经营性用房予以拆迁补偿。

    上海拆迁律师分析：为了有效地防止拆迁人负担的不当增加及资源浪费,防止被拆迁人在得知拆迁消息后,将自己位于拆迁范围内的房屋进行装修、新建、扩建、改造,或将住宅房变更为商业房,或进行出租,目的在于获得更多的拆迁补偿款,牟取非法利益,损害被拆迁人的合法杈益。根据《城市房屋拆迁管理条例》禁止拆迁范围内的单位和个人在拆迁范围确定后,进行新建、扩建、改建、改变房屋和土地用途、租赁房屋等活动的相关规定,本案中,法院对刘某改造房屋结构并变更房屋用途的行为不予支持。此外,本案中法院还依法确认了芏某与刘某之间买卖房屋的协议无效,理由是该协议系当事人恶意串通,以损害国家利益为目的的结果。《民法通则》和《合同法》均规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的行为是无效的民事行为,法律不予保护。此种民事行为的特征在于:1。订立合同时当事人双方均有损害国家、集体或第三人利益的主观恶意;2.当事人双方有串通行为,以订立合同的合法形式掩盖其损害国家、集体或第三人利益的非法行为;3.国家、集体或第三人利益因此合同的履行而遭受损害。王某和刘某明知被买卖的房屋已经被规划入拆迁范围之内,该房屋的实际使用价值已不大.但是拆迁补偿的金额因房屋的结构、用途、使用状况等因素的变化而有较大的变化空间。他们二人为了各自的利益(王某为了更多的宅款.刘某为了更多的拆迁补偿款),不惜损害国家利益签订了买卖合同此合同显然不能认定为有效。所以法院判决认定买卖关系无效是正确的。当然,如果王某与刘某是正常的房屋买卖关系.不是恶意串通以损害国家、集体或者第三人利益,那么根据上述《城市房屋拆迁管理条例》第12条的规定,即使房屋买卖发生在拆迁范围已经确定之后,该买卖行为不受法律的限制,仍合法有效。

    上海拆迁律师提示：为取得高额拆迁补偿款而恶意买卖、改造被规划入拆迁范围的房屋的行为,因损害了国家、集体或第三人的合法权益而无效。

【关联法条链接】

《城市房屋拆迁管理条例》第12条

《合同法》第52条