举例：李先生在有一套老宅,结构为四合院,其中院落空地面积约80平方米。2002年,市政府决定进行旧城区改造,李先生的房屋被划入拆迁范围。拆迁人市政工程公司与李先生就拆迁补偿问题进行多次协商,李先生坚持认为,在计算房屋面积时,不应当仅仅包括四间房犀的建面积,而且应当包括四合院院子的面积,要求市政工程公司以四合院的总占地面积为基础计算拆迁补偿费。但是,市政工程公司称,房屋拆迁补偿仅仅是对被拆迁房屋所有权的补偿,不包括对院子的土地使用权的补偿,因此仅以建筑面积为准计算拆迁补偿费。双方争执不下,市政工程公司向市房管局提出行政裁决申请。市房管局裁决认为,房屋拆迁补偿应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定,所货币补偿款中应当包括对土地使用权的补偿。市政工程公司不服,起诉至法院。

   法院认为:《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”根据上述规定,2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。因此,市政工程公司对拆迁房屋进行货币补偿时,不应当仅仅考虑被拆迁房屋的建筑面积,还应当通盘考虑区位、结构等因素,以市场评估价来确定补偿金额。

    上海拆迁律师分析：北京市房屋拆迁补偿价计算公式为:房屋拆迁补偿价=(基准地价×Κ+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。如果除院子外,房屋的面积(区位等状况均相同,那么房

屋的基准地价、基准房价、重置成新价也就相同。公式中的Κ为容积率修正系数,容积率修正系数与房屋的现状容积率成反比,房屋的现状容积率越小,容积率修正系数Κ反而越大,而房屋的现状容积率是按照房屋的建筑面积除以土地面积计算的。也就是说,房屋的土地面积大,房屋的现状容积率就小,刀阝么房屋的容积率修正系数K也就大,房屋得到的补偿也就多。所以,房屋拆迁货币补偿款中不但包括了对房屋建筑面积的补偿,而且包括了对房屋所占用的其他土地面积的补偿。房屋所占用的土地面积越大,补偿款就越多。

    上海拆迁律师提示：北京四合院院子的土地使用权也是房屋拆迁补偿的对象,院子越大,得到的补偿款就越多。

【关联法条链接】

《城市房屋拆迁管理条例》第24条