上海房产律师称：房屋是一种特殊商品,为维护国家、法人、公民的合法权益,维护房地产市场秩序,国家对房屋出租规定了许多条件。根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定,出租人出租的房屋当具各以下条件。

(1)有合法的产权证件,共有产权,须提交共有人同意的证明。

(2)将住宅或其他用房改作经营用房出租的,应提交规划和房管部门同意的证明。

(3)将房管部门直管公房内的场地出租时,应提交经房管部门同意的证明。

(4)房屋能正常使用,不属于违章建筑之列。

(5)符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等标准。

(6)不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利的房产。

(7)不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。同时,依据我国《城市房屋租赁管理办法第6条的规定,有下列情形之一的,房屋不得出租。(1)未依法取得房屋所有权证件的。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的。(3)共有房屋未取得共有人同意的。(4)房屋权属有争议的。(5)属于违法违章建筑的。(6)不符合安全标准的。(7)房屋已抵押,未经抵押权人同意的,此时如果抵押人擅自出租,抵押权人有权利主张合同无效。(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。(9)有关法律法规规定禁止出租的其他情形。另外,我国《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定:“拆迁范围确定后,拆迁范围内的位和个人,不得进行下列活动:(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途; (三)租赁房屋。”因此,凡是列入拆迁范围内的房屋,无论是公房还是私房,其所有人或经营管理人都不得将房屋出租。2003年4月5日,原告乡供销社与被告黄某签订一份房屋租赁协议,双方约定告将位于供销社北的三间收购门市部租赁给被告黄某,年租全2000元,租赁期限为2003年4月5日至2004年4月5日。租赁到期后,双方于2007年6月19日达成了补充协议,黄某继续赁6个月,被告当即交付1000元租金。补充协议约定的期限到期后,原告要求被告返还租赁物,被告以租赁房屋及其占用的土地系黄庄村组所有,原告无权租赁为由,拒绝返还。原告为此起诉,要求被告及时返还租赁物,并每天支付占用费100元。经过审理,合议庭对被告黄某应返原告租赁物及应支付原告超期房屋使用费均没有异议。但就本案租赁合同的效力及原告有无利,有两种意见:第一种意见认为,租赁合同的租赁物虽系原告建设,但原告没有办理房产证,又土地的权益人,不能说明原告就是房屋的所有权人,双方所签订的合同缺少有效合同的法律要件然原告未办房权证,房屋占用的土地亦未办理使用权证,但土地使用权的取得与本案不是同律关系,原告出租的房屋确属其建设,土地使用权取得与否,不影响租赁合同的效力。且租房协是在双方协商一致的基础上签订的,不损害国家、集体和他人利益。因此该房屋租赁协议为效协议,租赁期限属满后,被告应当按照约定返还租赁的房屋,并支付超期房屋费。上海房产律师【分析】房屋所有权证是表明房屋所有人对其房屋享有法律权利、承担法律义务的证书,屋所有权证具有社会公示的作用。如果没有相反的证据,一般来说谁持有房屋所有权证谁就的所有人。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条第(1)项的规定,没有取得房屋所有权证的房屋,不得用于出租:法律作出如此规定的目的,是为了更好地保护承租人,防止上当受骗。但是取得房地产权证的房屋也不是一概不能用于出租,出租人亦可以凭借其他合法权属证明进行租,但各地的具体条件不同,有的地方就直接禁止未取得房屋产权证的房屋不得用于出租,故出和承租人在出租、承租未取得房屋产权证的房屋时,最好查阅当地的一些规定,或向当地的房产管理部门进行咨询。以上海市为例,在上海市未取得房地产权证的已竣工验收合格的房屋及建筑物,取得下列合法证明也可出租。(1)集体土地上的居住房屋,持有《上海市农村宅基地使用证》。(2)集体土地上的非居住房屋,持有用地批文和批准建设文件。(3)单位和个人购买的商品房,持有商品房预售合同和预售商品房交接使用书或商品房出售合同以及付款证明。(单位建造的房屋(除房地产开发企业建造的商品房外),持有土地使用权经依法登记的房地产权证(土地使用证)或建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收合格证明,其中居住房屋还应持有《住宅交付使用许可证》。(5)单位建造的建筑物、地下建筑物,持有建设工程规划可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格标准。(6)单位建造临时建筑,持有使用土地批文时建设工程规划许可证和临时建筑建设工程施工许可证。本案中原告未办理租赁房屋的产权证不影响本案租赁合同的有效成立。租赁房屋确系原告所建,该房屋系原告所有。是否办理房屋产权证,法律、行政法规没有强制性规定,所以原告未办理房屋产权证,并不影响其对该房行使所有叔。建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》是行政规章,其法律效力不及《合同法》,当两者规定相冲突时应当依照《合同法》。《合同法》颁布之后,合同是否有效,应当以法律的规定为准。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(1)》进一明确:《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。由于没有法律或者行政规有关于房屋出租必须取得房产证强制性的规定,所以不能认定本案中双方签订的房屋租赁协议无效。