上海房产律师称：房屋建设必须取得建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是指城市规划行政主管部门依法核发的,确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。许可证应该包括下列内容:许可证编号;发证机关名称和发证日期;用地单位;用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称建筑性质、栋数、层数、结构类型;容积率面积及各分类面积;附件包括总平面图、各层建筑面图、各向立面图和剖面图。没有建筑建筑工程规划许可证的房屋或者没有按照建筑规划许证建设的房屋因为违反国家颁布的规划法而不被法律承认。实践中主要包括以下九种建筑:①未取得城市规划管理部门规划许可而擅自施工的工程,或虽有规划许可证,但未按批准内容施工的工程;②未取得施工许可而施工或虽有施工许可,但未按批准范围、内容施工的工程;③批准期满后仍不拆除的临时性建筑物和构筑物;④在现有房屋的四周、院落、屋顶、阳台等擅自搭设的附属建筑物;⑤未经批准在城市人行道、马路边搭建的固定建筑物;⑥未经批准占用过道、人行道、巷道、梯道等修建的房屋及其他设施;⑦私人在城市擅自占用国有土地和农村非法占用集体土地新建、修建和扩建的建筑物;⑧擅自占用城市绿化用地或擅自在城市公共绿地内建成的建筑物及附属设施;⑨其他违反规划建设的建筑物和构筑物。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。基于违章建筑而宣布无效的合同中已经发生的租金,应该适当保护,因为租赁合同不像买卖合同,租赁是一种事实行为,当宣告无效时没有溯及力,承租方所得益无法返还。所以法律规定房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,人民法院应予支持。某市一家公司与某租赁站业主鲁某于2004年8月3O日签订《房屋租赁合同》,约定该公司将一间平房及一处库房租给鲁某,租期自2004年9月1日起2005年8月31日止,租全为9000元。后因企业改制,该公司需将上述场地另做他用,于是在2005年8月8日提前通知鲁某租赁期限属满后终止续租,但租期届满后经该公司催促,鲁某却拒不腾房。该公司由此提起诉讼,诉请法院判令鲁某将上述场地腾空交还,并给付2005年9月1日至2006年9月30日的延期使用费9750元。对公司的这一诉求,被告反驳道,签订租赁合同时,原告负责人曾承诺可以租赁3至5年,所以鲁某投入很大,并且在租赁过程中因所租的房屋漏雨、物品被盗及原告私自断水断电,受到了很大损失。故鲁某认为,原告的诉求没有法律依据,请求法院驳回。法院经审理另查明,上述两处房屋是原告未经相关部门许可私自搭建的违章建筑。被告已向原告交付2004年9月1日至2005年8月31日的租金9000元。法院认为,涉诉的两处房屋均为违章建筑,故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。造成该合同的无效,原告应负主要责任,故对原告要求被告给付2005年9月1日至2006年9月30日使用费的请求不予支持。考虑原告对上述两处房屋所占用的土地使用权,被告应将上述房屋腾空交还原告。上海房产律师【分析】本案中的租赁房屋属于违章建筑,并且在一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准,因此双方签订的租赁合同是无效的合同。按照合同法的规定合同无效的自始无效,因此,出租人应当收回房屋返还租金,承租人应当返还房屋。但由于承租人使用房屋的利益无法以物的形式恢复原状,所以承租人应当参照租金为标准支付使用费。20005年9月1日至zO06年9月30日的使用费和2004年9月1日至⒛05年8月31日的使用费性质是一样的。合同无效被告应当交纳2∞5年9月1日至zO06年9月30日的房屋使用费。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律莆干问题的解释》分析的话,法院判决不妥,合同无效合同双方负有返还义务,这种返还义务不能因为对方当事人有缔约过错就可加以免除。原告要求被告支付使用费于法有据。缔约过失损害赔偿和合同无效的返还义务是两个法律关系。在缔约过程中原告应负有向被告如实告知房屋状况的义务原告未履行该项义务,应付缔约过失责任,并赔偿被告因此受到的损失。但是被告并没有针对自己的损失提起反诉,也没有明确自己的损失额度,所以法院判决2005年9月1日至2006年9月3O日的使用费损失由原告承担显然也不是出于对被告损失的赔偿。造成这种情况的原因就在于合同无效时租赁房屋使用费的返还义务法律规定并不明确,而2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具於应用法律若干问题的解释》第5条对此作了明确规定。合同无效的返还义务和缔约过失损害赔偿责任是不同的,房屋租赁合同无效,当事人请求按合同约定支付房租的,人民法院应予支持。

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