案例：付某原有一处平房,坐落于沈阳市大东区辽沈二街25号,建筑面积为46.91平方米,原系大东区风味小吃部,由付某经营,是原住宅房改为门市房的。1994年6月8日该房由沈阳市大东区辽中四里联建办公室(以下简称联建办)动迁,在动迁时双方签订了协议书一份,协议书约定联建办同意待新楼竣工后在西侧临街原位置底层(即沈阳市大东区吉祥四路124号,栋号10-4号,房号4号)给上诉人付某安置,建筑面积不小于原面积,超出部分由上诉人付某交款,不再另行安置住房及动迁费。同时约定在回迁时超出部分面积款不得多余1万元以上。上诉人付某按协议动迁后,一直未能得到回迁安置。现联建办已不存在,经查,联建办是由上诉人沈阳同联集团房屋开发有限公司(以下简称同联公司)负责组建的。1999年沈阳同联集团房屋开发有限公司已经将该房祆偿给交通银行沈阳分行,该行叉于2002年4月将该房卖给了案外人胡某,胡某于2002年6月已办理了房屋产权证:什荚向法甓提起诉讼,要求同联公司对联建办的拆迁行为负责,并继粪履圩舍同,交付合同约定的位于沈阳市大东区吉祥四路124号.冻号l0-4号,房号4号的现被胡某占有的安置房法院认为:付某与联建办的协议是双方真实意思的表示,合法有效。现联建办已经不存在,应当由同联公司依法承受其权利义务,继续履行联建办的述合同义务,交付付某合同约定的安置房。虽然安置房已被胡某占有并办理了所有权登记,但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款的规定,被拆迁人付某有权优先取得安置房。所以,判决同联公司限期交付安置房。 `

    上海拆迁律师分析：本案中,拆迁人没有依照协议约定将安置房交付被拆迁人,而是用于抵偿自己对银行的债务,并导致该房的所有权被转让给案外第三人。在普通的房屋买卖纠纷中,涉及一房二买的,法律上处理的一般原则是保护已经办理了房屋产权登记的乙方买受人的利益,该买受人可以取得房屋的所有权,而没有取得所有权的其他买受人可以向出卖人追究违约责任,要求其偿损失,但不能要求已经办理了产权登记的买受人将房屋交付自己。其中的道理就是法律上的物权优先原则。同样处于买受人地位,如果其中一人办理了房屋产权变更登记,登记为所有人,则他享有的所有权在法律上是物杈,其他没有办理产权登记的人对房屋只享有给予房屋买卖合同所产生的债权。在法律上,当物权与债杈发生冲突时,物权的效力优于债杈,所以办理了产权变更登记手续的买受人可以优于其他债杈人成为房屋的所有权人,可以依法占有、使用、收益和处分该房屋。但是,在拆迁安置法律关系中,虽然也有一定的房屋买卖的属性,立法上却更倾向于对被拆迁人的保护,因为拆迁安置解决的是因拆迁而无家可归的被拆迁人的基本居住权、生存权问题。所以,在安置房被转卖他人的情况下,司法实践中不适用物权优于债权的一般原则,而是确认被拆迁人有优先权,可以优先于其他人取得房屋的所有权,即使其他人已经办理了产权变更登记手续。优先权是一种法定权利,法律赋予它强制性,可以绝对排除他人的干涉而优先享有特定的权利。所以,付某的诉讼请求得到了法院的支持,同联公司和胡某必须返还争议的安置房交给付某。至于胡某如何获得救济,这是其与同联公司之间的另一层法律关系,不是本案所要解决的纠纷。胡某可以违约纠纷起诉同联公司要求其承担违约责任。

     上海拆迁律师提示：拆迁人将安置房转卖他人的,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,法院予以支持。

【关联法条链接】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款