案例：2002年4月,拆迁人万兴公司的中贸百货商场建设项目由宿迁市发展计划委员会批准立顿。2002年,万兴公司取得了建设用地规划许可证和国有土地批准书。2003年3月,万公司取得了房屋拆迁许可证,获得拆迁资格。2003年3月24日,宿迁市建设局发布拆迁公告,并在公告中载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。其中拆迁评估机构是万兴公司单方委的方元公司。原告宋莉莉的房屋建筑面积为7637.07平方米,位于宿迁市幸福中路,在拆迁范围内。方元公司根据万兴公司的委托,对宋莉莉的拆迁房屋进行了估价。由于宋莉莉对被拆房屋补偿价有异议,且要求产权调换,所以万兴公司与宋莉莉未能达成协议。2003年5月28日,万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日,宿迁市建设局依据方公司的评估价格对万兴公司与宋莉莉的拆迁纠纷作出裁决,宋莉莉对裁决不服,认为评估公司的确定未经其同意,评估报告确定的搬家费和安置房不合理,所以提起行政诉讼,请求撤销该裁决。法院认为:被告宿迁市建设局根据万兴公司的申请,有权依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,对原告宋莉莉与万兴公司之间的拆迁纠纷作出行政裁决。尽管《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对行政拆迁程序没有明确的规定,但行政机关在裁决时应充分保障当事人的合法权利,允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但宿迁市建设局在裁决宋莉莉与万兴公司的拆迁纠纷时,未允许宋莉莉对争议问题予以陈述和申辩,有失公正,仅根据万兴公司的申请及万兴公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据,违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》。

    上海拆迁律师分析：通常来讲,确定评估机构有如下规则可循:第一,必须选择取得法定资质的评估机构。经营房屋拆迁评估的机构必须是依法设立的具有房地产市场价格评估资质的机构。2005建设部颁发的《房地产估价机构管理办法》将房地产估价机构资质等级分为一、二、三级并分别规定了各资质等级房地产估价机构的设立条件和业务范围。当事人或者作出房屋拆迁行政裁决的行政机关只能委托具有法定资质的房地产评估机构进行房屋拆迁评估活动,否则所取得的评估报告不具有法律效力。第二,拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。实践中,评估机构经常由拆迁人委托,以通知的方式告知被拆迁人。由于被拆迁人没有机会参与评估机构的选择过程,往往对评估结果不予认同,因而产生纠纷的不在少数。所以,评估机构的确定应当向被拆迁人公开,采取被拆迁人投票或拆迁当事人协商、抽签等方式,确保当事人的选择权和知情权。第三,拆迁估价机构确定后,由委托人与评估机构签订书面的拆迁评估委托合同,明确评估的对象、方式、费用、期限等权利义务。第四,拆迁当事人对估价 ‘结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。最后,拆迁当事人一方申请拆迁行政裁决的,在裁决过程中,如拆迁当事人对评估机构的选择和评估结果有异议,受理裁决申请的行政机关有权委托评估机构进行拆迁评估。有关拆迁房屋估价的法律依据主要由国务院发的《城市房屋拆迁管理条例》和建设部颁发的《城市房屋拆迁估价指导意见》。除此之外,一些地方性法规对此也做了规定。只要这些地方性法规与法律、行政法规、规章不相抵触就在该地区行政区划范围内发生法律效力。

    上海拆迁律师提示：当事人在评估机构的确定上有异议的,行政裁决机关应当重新委托或抽签确定评估机构。

【关联法条链接】《房地产估价机构管理办法》第7条《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条