案例：2000年l1月14日,上海市黄浦区落实政策办公室将原本市金陵西路锸号的二层西前厢、二层西过街楼和二层西卫生间产权发还给刘嗣钰、刘嗣鑫(以下简称刘嗣钰等四人)四兄弟的父亲刘。2001年4月4日,上海市黄浦区第一公证处出具了继承权公证书,证明上述房产由刘嗣钰等四人继承。2000年10月8日,绿管局经批准取得争议房屋所在地的拆迁许可证,建设项目为延安中路大型公共绿地。该争议房屋原由上海市校舍基建管理部(以下简称校舍管理部)使用。刘嗣钰等四人在该房屋内没有常住户口。2000年12月13日,绿管局与校舍管理部签订单位拆迁协议书,约定支付校舍管理部补助费人民币308万元(以下币种均为人民币)。当时绿管局未征求刘嗣钰等四人是否保留产权的意见,也未与其签订协议,即将争议房屋拆除。刘嗣钰等四人向法院提起诉讼,要求绿管局予以拆迁补偿。审理中绿管局认为,若四个产权人弃保留私房产权,按拆迁规定,因四个产权人在争议房屋内没有常住户田,对产权人不能进行房安置,只能以原拆除房屋残值价的60%进行补偿外,再给予估价标准50%的奖励绿管局考虑到拆迁时房屋产权已发还四个产权人,而绿管局未征求产权人是否保留房屋产权,也未与其签拆迁协议的情况下,就拆除了产权人房屋,故愿按原拆房屋估价标准(即残值价)的60%计41742.59元进行补偿。刘嗣钰等四人则认为,其要求放弃保留私房产权,而绿管局提供的方案补偿置价款太低,其均不能接受。方案适用于危棚简屋,而争议房屋是新房。另外,残值价的估价也过低。其坚持以重置价格进行货币化安置。在一审审理中,法院委托了司法评估,重置价格为为65.2万元。.法院认为:根据争议房屋拆迁当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第5条的规定,绿管局拆迁私有房屋,应当对作为合法继承人的刘嗣钰等四人进行补偿。绿管局在未对其四人进行补偿屮情况下,就拆除了四人所继承的房屋,违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,也侵犯了四人的合法权益。现四人要求绿管局补偿安置,于法有据,应予支持。根据1991年7月19日发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第39条、第44条和《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》第4条的规定,刘嗣钰等四人表示放弃保留私房产权,且没有常住户口,不能进行公房安置,现绿管局自愿按原拆房屋建筑面积,加上到边缘地区增加的⒛%的面积,按每平方米人民币⒉00元的计算标准对四人进行货币化补偿安置,原房屋按上海市房地产估价师事务所有限公司估价标准的60%补偿给四人,该拆迁补偿方案已对四人的利益作了较大的照顾,并没有侵犯四人的合法权益,无不当之处,依法可予准许。因该拆迁基地系2001年11月1日前取得的房屋拆迁许可证,四人要求依照新颁布的本市房屋拆迁实施细则的规定按市场价进行补偿,缺乏法律依据。判决绿管局应自判决生效之日起15日内给付刘嗣钰等四人原本市全陵西路佰号二楼房屋拆迁货币化安置款358502.40元;并按原房屋估价标准的给付四人上述房屋估价款41742.592元。判决后,刘嗣钰等四人不服,提起上诉。二审庭审中,上诉人刘嗣钰等四人拒绝与被上诉人绿管局进行调解。后经本院协调,绿管局向本院表示为了化解矛盾,其愿意在原一审货币化补偿方案基础上再向上诉人攴付人民币3万元。二审法院维持了原判,并判令绿管局自判决生效之日起15日内再向刘嗣钰等四人支付补偿款人民币3万元。

   上海拆迁律师分析：首先,本案中拆迁人与被拆迁房屋的使用人校舍管理部签订了拆迁补偿合同,支付了拆迁款,并拆迁了房屋。依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,此行为在法律上是无效的,构成侵权,因为只有房屋的所有权人才是被拆迁人,是被拆的对象,而且在房屋拆迁补偿安置协议签订之前,拆迁人未经法定程序不能擅自拆除被拆迁人的房屋,所以法院首先认定其行为的违法性是正确的。其次,房屋既然已经被规划人拆迁房屋,而且事实上已经被拆除,作为被拆迁人的刘嗣钰等四人不主张恢复原状而请求拆迁补偿是正确的,拆迁人绿管局应当支付补偿款。对此双方当事人也没有异议。再次,就补偿款如何计问题,双方发生争执。刘嗣钰等四人要求依据zO01年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定进行货币补偿,法院也委托评估机构对房屋的市场价作了评估。但是绿管局认为,根据嗣钰等四人的实际情况,结合上海市地方法规的规定,不能按照原告所主张的重置价补偿,应以原拆除房屋残值价的60%进行补偿,此外再给予估价标准50%作为奖励,这种计算方法得出的补偿金数额大于评估机构作出的市场评估价,同时其在二审中还同意为每人再增加3万元补偿金。所以,如何确定补偿标准成为本案的焦点。在解决这一问题时,法院首先要确定⒛01年新颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》对本案是否适用,因为原告主张使用此条例规定的补偿标准。法院认为,新的实施细则自⒛01年1I月1日起实施,即拆迁许可证日期自2001年11月1日起的才可适用,而本案拆迁许可证取得日期为2000年10月8日,故本不能适用新的实施细则。那么按照旧实施细则的规定,被拆迁私房所有人不保留产权,要求用公房安置的,按估价标准的60%给予补偿;私房所有人不保留产权,也不要求用公房安置的,除按估价标准给予补`偿外,再给予估价标准5O%的奖励。本案中,涉案拆迁基地的拆迁许可证先于新实施细则,且刘嗣钰等四人在争议房屋内客观上无常住户口,故依照拆迁规定其不能享有公房安置或货币化补偿(货币化补偿系公房安置的特殊形式,即将应安置面积折算成货币)。刘嗣钰等四人在审理中亦明确表示放弃保留私房产权,拒绝以四级地段房屋进行互换产权补偿安置,故根据上述实施细则的规定,其只能按估价标准的150%(即除估价标准补偿外,再给付估价标准~5O%的奖励)进行补偿。而该实施细则中所指的“估价标准”系指房屋的“残值价格”,并非房屋的市场重置价格。涉案拆迁补偿争议按市场重置价格进行补偿无法律依据,zO01年新的房屋拆迁条例出台前,对被拆迁房屋是不考虑有关土地因素的。根据涉案房屋残值价评估为69570.98元,刘嗣钰等依法应得到补偿款为104356。绍元(即695TO,98元×150%)。本案一审审理中,绿管局考虑到其在尚未协商一致的情况下先予拆迁的过错,故在安置补偿方案中愿意作让步,并同意参照本市有关危棚简屋的有关拆迁补偿方式(虽然本案争议房屋并非危棚简屋)提供了有关货币化补偿方案,从最大限度上对刘嗣钰等四人作了利益照顾。根据该货币化补偿方案,刘嗣钰等四人实际应得款为40O,244.99元(包括货币补偿款3585，024元、残值价69,570.98元的60%即41742.59元),该款远多于其应得款104,356.47元。原审法院鉴于绿管局自愿以此方案对刘嗣钰等人进行补偿,且该方案并未违反国家法律的禁止性规定,而予以准许并将其作为判决依据,原审判决已充分保护了刘嗣钰等四人的拆迁安置权利,所以该判决并无不当。

    上海拆迁律师提示：拆迁人未与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议就将房屋拆迁的,对被拆迁人依法承担赔偿拆迁补偿款或拆迁安置义务,补偿款的计算中要考虑当时法律法规的规定和被拆迁人及其房屋的具体状况,但是拆迁人自愿多给付补偿款的不受法律禁止。

【关联法条链接】《城市房屋拆迁管理条例》第22条