案例：冯某与李某订立了一份房屋买卖协议,约定由冯某购买李某的宅院一处,价款为18.5万元。双方将买卖协议公证后,冯某即向李某支付了房价款,李某将房交与冯某,并到房地产管理局办理了土地使用权证和房屋产权证的过户。之后,因冯某将到国外呆一段时间,遂将房托李某照管和居住。李某使用此房期间,根据当地政府城建规划,对包括冯某的住房在内的一片小区砗行拆迁c拆迁人某房地产公司与李某订立了私房拆迁补偿协议,李某取得拆迁补偿款万元及一套二居室的住房。冯某回国后发现他的房屋已被房地产公司拆除,并得知李某的行径,遂诉至法院,要求确认房地产公司与李某订立的私房拆迁补偿协议无效,李某返还冯某应得拆迁款及住房。法院认为:冯某与李某订立的房屋买卖协议系双方真实的意思表示,该协议合法有效。自协议成立并办理土地使用权证书和房屋产权过户后,冯某即取得该房屋的所有权,成为该房屋的所有权人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定,被拆迁人是被拆迁房屋的所有人,其他任何单位都不是拆迁协议的主体。即某房地产公司应与该房屋的所有权人即冯某订立私房拆迁补偿协议违反上述法律规定,是无效的拆迁协议,自订立之日就没有法律效力。故判决某房地产公司与李某订立的拆迁协议无效。
上海拆迁律师分析：本案中第一个法律关系是冯某与李某的房屋买卖关系。冯某与李某订立买卖协议,李某将其所有的住宅出卖于冯某,冯某支付房价款。根据《合同法》及《城市房地产管理法的相关规定,双方的房屋买卖协议合法有效。双方在买卖协议订立后履行了各自的债权债务,并到房地产管理部门办理了土地使用权证和房屋产权证的过户手续。因此,冯某成为这套房的新的合法所有权人。本案中的第二个法律关系是冯某与李某之间的房屋借用与保管关系。冯某取得房屋所有权后,自然有权对其进行占有、使用、收益及处分。由于冯某即将出国工作一段时间,遂委托李某照管并允许其使用该房。这样,双方之间买卖关系结束之后,形成了新的民事法律关系。尽管房屋仍由李某占有、使用,但此时他不再是房屋的产杈人,而是在与产权人冯某的债的关系中对房屋有占用、使用的权利,并负担照管的义务。本案中接下来发的法律关系就是拆迁法律关系,也正是本案的焦点所在。拆迁人某房地产公司与应拆迁的房屋使用权人李某签订了私房拆迁补偿协议,并向李某交付了补偿款和住房,冯某回国后,作为产权人提出异议。我们知道,拆迁法律关系的主体是拆迁人与被拆迁人;拆迁人应与被拆丿、订立拆迁补偿、安置协议。那么,在本案中,谁是被拆迁人,房地产公司应该与谁订立私房拆迁补偿协议?在本案中,被拆除房屋的所有人是冯某;而房屋的实际使用人为李某。李某在拆迁范围内有正式户口,因此,冯某与李某均是被拆迁人。那么,房地产公司应该与哪一个被拆迁人订立私房拆迁补偿协议呢?所谓私旁拆迁补偿协议,是拆迁人与私房所有人就私房拆迁补偿所订立的协议被拆除的房屋归冯某所有,因此,房地产公司作为拆迁人应当于被拆除房屋的所有人冯某订立私房拆迁补偿协议,并采用产权调换。作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的方式对冯某进行补偿。然而,房地产公司明知李某不是被拆除房屋的产权人,又并非冯某的代理人,却与李某订立私房拆迁补偿协议,由李某享受了冯某的拆迁利益,严重损害了冯某的合法权益。由于房地产公司与李某订立的私房拆迁补偿协议违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定,因此是无效的。冯某有权要求房地产公司与其订立私房拆迁补偿协议,依法给予拆迁补偿,并赔偿损失。同时,由于李某与房地产公司的拆迁补偿协议无效,李某应向`房地产公司交还全部补偿款和补偿的房屋。由于房地产公司与李某在本案中已构成共同侵权,冯某可以主张二者共同承担侵权的损害赔偿责任。
上海拆迁律师提示：《城市房屋拆迁管理条例》第4条、第13条
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