案例：王德禄在海淀区东北旺乡安宁庄村126号有正式私房11间。建筑面积共计182.44平方米,产权人为王德禄,正式常住户口3户7人。1997年,中国石化长城润滑油集团有限公司经批准在海淀区东北旺乡安宁庄村部分地区进行厂房改造和道路代征地建设,依法取得房屋拆迁许可证,在上述地区进行拆迁。王德禄一家的房产位于拆迁范围之内。中国石化长城润滑油集团有限公司与王德禄就拆迁安置等事宜多次协商,一直未达成协议。于是中国石化长城润滑油集团有限公司(以下简称长城公司)向北京市海淀区房屋土地管理局(以下简称房管局申请行政裁决。1999年4月,房管局作出裁决,裁决认定:1.长城公司对王德禄的补偿安置符合《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》(以下简称细则)和北京市城市规划管理局(92)市规地字154号文及北京市海淀区房屋土地管理局海房地字(1997)第34号文的有关规定。2,补偿形式为产权调换,长城公司对王德禄按原正式房屋与产权调换补偿安置后房屋建面积相等部分按重置价格结算结构差价,产权调换后安置房屋超出原正式住房建筑面积0.12平方米部分,原告应按每建筑平方米742.84元的结构价格结算补偿给第三人,共计89.14元;3.王德禄必须在本裁决书送达之日起3日内接受评估部门对其正式房屋及附属物进行评估。待原告迁出原住房并拆除后,按照本裁决第2项的要求进行结算结构差价;4.王德禄一家必须在本裁决书送达之日起5日内将住房11间腾空交给长城公司拆除,搬到长城公司为其安置的海淀区东北旺乡安宁庄村A区C-5号院、A区C-6号院内居住;5,待王德禄一家迁出后,由产权人王德禄与长城公司办理结算和有关入住手续。王德禄认为,1.长城公司对安置用房及土地不享有所有权,房管局裁决长城公司将没有产权的房屋为原告安置是错误的。2.裁决书中确定补偿价格属于平均价格,其在裁决书中以评伸价格作为结构价格违反了《北京市重置价格估价办法》的规定。根据《条例》第14条和《细则》第11条的规定,房管局没有要求原告配合房屋评估机构进行评估的法定职责,其裁决书第3项的行为属于超越职权的行政行为,请法院予以确认。房管局认为:1.经过北京市有关行政机关的批准,长城公司的安置用地取得了政府和土地、规划部门有权批准,长城公司的建设、拆迁行为属于合法的拆迁行为。在受理裁决期间,长城公司提供的补偿安置用房经过合法审批,质量合格,该房的建筑面积经过实地测量,属于合法的安置房屋。2.因补偿用房已建成有2年多的时间,按照房屋的实际结杓价格不利于保护被拆迁人的利益。所以考虑这些因素,对安置房屋进行实际评估,确定了平均结构价格为”724.84元/平方米。因该地区安置用房不属于商品房,长城公司同意将超面积部分也按照结构价格计算。房管局以让利于民的原则,同意长城公司意见。3.因原告居住的房屋属于私有,在拆迁行为中必须予以评估,以确定重置价格。原告拒绝第三人聘请的评估机构对其房屋及地上物评估,致使本局在裁决中无法确定原告现有房屋的重置价格,因此,本局在裁决书中要求原告配合评估部门对其房屋进行评估的行为正确,没有超越职权。综上,请求法院予以维持。法院认为:1.房管局根据长城公司提出的申请、安置方案和相关的合法有效证件,以及原告的住房情况,作出行政裁决,责令第三人对原告进行原地产权调换的行政行为程序合法。2.产权调换是拆迁人对被拆除房屋的所有人进行补偿的3种安置形式之一,产权调换以被拆除房屋及附属物的所有人为补偿对象,以被拆除房屋的建筑面积计算补偿金额。在拆除私有房屋时,拆迁人应当对被拆除房屋及附属物的所有人给予一定补偿,补偿金额的认定,需要对被拆除房屋及附属物进行评估,才能确定原房屋的重置价格结算成新。因此,房管局在裁决中限定原告在一定期限内接受评估部门对其房屋及附属物进行评估的行为,未超越法定职责权限,原告应当给予执行。3.长城公司提供的安置房屋从建筑构成上存在差异,应当分别评估,以确定不的结构价格。被告在裁决中以平均结构价格作为补偿房屋的结构价格以及以评估确定的平均结构价格要求原告与长城公司结算超出原建筑面积的价格,违反了《细则》第19条的规定,不予采信。同样,被告在裁决第3项中又明确要求原告与长城公司按照该评估的平均价格进行结算差价的决定,不予支持。

     上海拆迁律师分析：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。实行产权调换,必须满足以下几方面的法律要求:1.拆迁人是安置房的所有权人。在产权调换法律关系中,被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权,并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。所以,作为拆迁人来讲,如果采用产权调换的方式安置被拆迁人,其首先要对供调换的房屋享有所有权,否则无法实现真正意义上的“产权调换”。2.安置房必须符合国家质量安全标准。在产权调换中,调换房的质量和性能直接关系被拆迁人的利益,拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。3.由于安置房与被拆迁房在面积、位置、结构等方面存在差异,所以实行产权调换的,必须以房地产市场评估价格作为计算依据,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。本案中,在计算房屋的差价时,房管局在裁决中以平均结构价格作为补偿房屋的结构价格以及以评估确定的平均结构价格要求原告与长城公司结算超出原建筑面积的价格,违反了法律规定,是错误的。但是,由于房屋差价的计算能以评估价为依据,所以房管局裁决原告配合进行房屋评估的决定是正确的,并没有超越职权。

    上海拆迁律师提示：产权调换是拆迁补偿的一种方式,实行产权调换的,必须满足以下法律要求:1.拆迁人是安置房的所有权人;2.安置房质量符合国家质量安全标准;3.以房屋市场评估价为计差价的依据。

【关联法条链接】《城市房屋拆迁管理条例》第24条、第25条、第28条