案例：王晓斌在西城区某大街102号拥有一套住房,建筑面积80平方米。2002年10月,该地区经市规划建设委员会批准,由某房地产开发公司建设写字楼。该开发公司在取得房屋拆迁许可证之后与拆迁范围内的被拆迁人协商拆迁补偿安置事宜,其中包括王晓斌一家。经多农协商,王晓斌同意以产杈调换的方式进行安置,双方签订了拆迁补偿合同,合同约定由开发司为王晓斌一家调换与被拆迁房屋面积相同的住房一套。合同签订后,王晓斌一家搬出被拆迁房。两个月后,开发公司通知王晓斌安置房可以搬迁入住了,但同时揖出,此次供调换的安置没有小户型,所有房屋面积均在100平方米以上,而王晓斌一家调换的西城区某建设小区12楼101号房建筑面积为105平方米,对于超出合同约定的房屋面积,开发公司要求王晓斌在一个月内补交购房款,以5000元/平方米计共12.5万元,否则不予办理产权过户手续。王晓斌认为,开发商不能提供与合同约定的建筑面积相同的住房,其行为已经构成违约。现在,既然没有相同面积的住房可供调换,那么自己同意按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件时有法律若干问题的解释》第14条的规定,承担面积误差在3%以内的部分的房款,超过面积误差3%的部分,由开发商自行承担。开发商不同意,声称如果王晓斌不按期交纳应补缴的房款,则此房将用于安置他人,对王晓斌只能补偿而不予安置。双方争执不下,王晓斌起诉到法院。法院经审理认为,双方所签订的房屋拆迁补偿安置合同意思表示真实,内容合法,对双方有约束力。开发商不能按照合同的约定提供房屋,构成违约,应当承担违约责任。但是,在房屋卖中,对房屋的建筑面积的测算可能会有误差;所以对于买卖的房屋存在面积误差的,可以依最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定,由王晓斌承担面积误差在3%以内的部分的房款,超过面积误差3%的部分,由开发商自行承担。

  上海拆迁律师分析：本案中,由于开发商调换的安置房是商品房,所以,可以适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。由于房屋由作为卖方的开发商提供其应当对自己出卖的房屋状况有清楚的了解,其中包括房屋的面积。除去合理误差之外,开发商向买受人提供面积显著大于合同约定面积的房屋,就是一种不适当履行。所以,该司法解释以面积误差3%为界限,划分了买卖双方的责任,规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3%,买受人同亨继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。本案中,王晓斌与开发商的拆迁补偿安置协议仅规定调换与被拆迁房屋面积相同的房屋。但是,对于调换的房屋的实际面大于原被拆迁房屋存在如何处理,双方约定不明。现在,被拆迁人不同意解除合同,以货币补偿方式代替产权调换,所以该合同不能根据开发商的单方意思表示变更或解除。由于王晓斌要求继续履行合同,那么按照上述司法解释的规定,王晓斌只承担面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款。至于该房价款的计算依据,应当依据房屋拆迁补偿合同中,计算调换的房屋与被拆迁房屋存在差价时有关市场评估机构对调换房屋所作的市场评估价来确定。对于超出3%的部分,应由开发商自行承担。

  上海拆迁律师提示：产权调换中,拆迁人有义务提供与合同约定面积相同的调换房屋。对调换房屋的面积显著大于合同约定面积的,被拆迁人只承担面积误差3%以内部分的房价款,其余全由开发商自行承担。

【关联法条链接】《合同法》第175条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题的解释》第14条