案例：蔡女士有某市华兴街117号附5号营业用房一间,面积为70.72平方米。1997年6月,某房地产公司经有关部门批准,对蔡女士房屋地段进行房地产开发,并与蔡女士协商,由房地产公司对蔡女士的营业房进行拆迁安置,同月16日蔡女士向房地产公司交纳返迁定金2000元。2000年4月9日,双方签订房屋拆迁安置协议,该协议载明:“安置形式:产权调换,返迁房坐落于市华兴街3号第4间铺面,建筑面积为73.27平方米,被告补偿原告房屋过渡费28924.80元,行业补助费1800元,搬家费400元,交房时间为2000年5月1日。”后蔡女士向房地产公交纳返迁购房款3万元整。但蔡女士后来得知,在合同签订前,该安置房就已由房地产公司返迁给中国农业银行雅安地区分行营业部,并签有安置协议:为此,蔡女士认为房地产公司的行为具有欺诈性。请求依照《消费者权益保护法》的规定,判令房地产公司重新安置,并按房屋价值50万元的1倍进行赔偿。法院认为:原、被告于2000年4月9日所签订的房屋拆迁安置协议中的拆迁补偿部分即被告补偿原告搬家费400元,过渡费28924.80元,行业补助费1800元及安置形式为产权调换。系双方当事人真实意思表示,该部分为有效协议,本院予以确认。拆迁安置部分,即安置房坐落华兴街3号第4间,建筑面积73.27平方米的营业房,因被告在与原告筌订协议前,已将该房返还安置给中国农业银行雅安地区分行营业部,故协议中的该部分效。原告要求被告重新安置营业房及要求被告承担因其过错责任而造成的损失请求本院予以支持。原告提出被告具有欺诈行为要求被告按《消费者权益保护法》的规定,以房屋价500000万元的1倍进行赔偿的主张,因被告在与原告签订协议前,曾与中国农业银行雅安地区分行协商,该行口头同意将华兴街3号第4间营业房调换出来用于安置原告后,被告才与原告签订拆迁安置协议,后该行反悔,且造成一物重复安置,为此,被告在与原告签订安置协议时,主观上无欺诈的故意,但被告应承担安置无效的全部责任。

    上海拆迁律师分析：首先,对于合同效力问题,如果法院认定合同的订立存在欺诈,只要该欺诈行为没有损害国家利益,法院就无权认定合同无效,而只能根据当事人的申请,变更或撤销合同。因此,本案中法院不能以欺诈行为损害蔡女士利益为由确认合同无效,而只能应蔡女士的请求撤销该合同。事实上,法院也以被告主观上不具有欺诈的故意而拒绝了原告蔡女士的主张。本案中,法院认定合同部分无效的理由不是建立在合同是否存在欺诈的问题之上,而是认为本案安置房在合同订立前就已经安置他人,被告行为在法律上属于无权处分行为。对于无权处分行为,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。事实上。正是由于取得安置房所有权的农行营业部反悔不同意将该房交付被告以安置原告,才造成被告不能履行合同。所以,原被告的合同茛宅屋安置部分,因被告的行为构成无权处分,才被法院确认为无效:至于补偿费以及安置方式等约定,是当事人真实意思表示,法院确认其有效是合理的,当事应当继续履行。其次,关于损害赔偿题,原告蔡女士作为商品房的购买者,依据《消费者权益保护法》的规定,要求双倍赔偿。由于法院已经认定欺诈事实不存在,所以此项主张自然不能得到支持。但是,由于原告为返迁已经支付2000元定金,根据《合同法》的定金罚则,接受定金的一方不履行合同的,应当双倍返还定金。所以,对定金的返还,蔡女士可以主张双倍返还。而法院仅判决返还定金2000元是不正确的。

     上海拆迁律师提示：拆迁人在订立房屋拆迁补偿安置协议时存在欺诈的,如果其行为损害了被拆迁人利益,被拆迁人可以请求法院依法撤销该合同,并依据《消费者权益保护法》判令双倍赔偿损失。但是,欺诈的构成有隐瞒事实或虚构事实的主观故意,如果拆迁人订立合同时无此主观故意,则不能以欺诈为由判决撤销合同或双倍赔偿。

【关联法条链接】《合同法》第51、52、54条《消费者权益保护法》第49条