案例:2002年3月,某房地产开发公司经有关部门依法批准,在葛某等六名住户居住的国有土地上进行房地产开发,需要拆迁葛某等六名住户所居住的房屋。在拆迁过程中,双方达成协议:某房地产公司为葛某等六名住户各安置二居室一套,并约定每套房屋的居住面积为26平方米,其中两个居室的面积分别为8平方米和10平方米,厅的面积为8平方米。2002年4月,某房地产公司通知葛某等六名住户搬迁到安置房并办理有关手续,但葛某等人发现某房地产公司安置给他们的两居室已经变成没有厅的房屋。房地产公司在建设中将厅的面积分别加入居室和厕所。经改变设计后的房屋的总建筑面积并没有减少,居室面积分别变更为10平方米和12平方米,门厅的面积仅4平方米。葛某等六人认为某房地产公司擅自改变安置用房的建筑局且并未通知他们,给他们的生活带来了不便,侵害了他们的合法权益,遂向人民法院提起诉讼,要求某房地产公司按照拆迁协议的约定为其提供安置用房。被告某房地产公司辩称,其改变房屋的建筑格局主要是考虑到房屋使用上的便利,其改变房屋建筑格局的行为并没有损害原告葛某等六名住户的合法权益,请求人民法院驳回原告的起诉。一审法院经审理认为:拆迁人和被拆迁人订立的房屋拆迁安置协议具有法律效力,因此,双方当事人均应当遵照执行,被告擅自改变房屋的建筑格局且没有通知原告,是其工作上的失误,但被告更改房屋的建筑格局主要是考虑到房屋使用上的便利,在事实上并没有损害原告的合法权益,因此原告起诉认为被的行为侵害其合法权益不能成立。据此依照《民法通则》第6条的规定,裁定驳回原告葛某等六人的起诉。葛某等六人不服,提出上诉。二审法院在审理中对一审查明的事实予以了认定,但是二审法院认为:被告变更拆迁安置用房建筑格局的行为是变更拆迁协议的行为。依据有关规定,合同变更的,应当取得订立合同另一方的同意,被告未取得原告的同意即变更拆迁置用房的建筑格局,而且被告变更拆迁安置用房的行为也没有依法报请房屋拆迁主管部门批准,因此被告应当对其擅自变更房屋拆迁安置协议的行为承担相应的责任。所以,依据《民事诉讼法》第153条的规定,裁定撤销一审裁定,将本案发回一审法院重新审理。一审法院另行组成合议庭对此案进行了重新审理。在合议庭主持下,原被告达成如下调解协议:1.原告和被告变更拆迁协议规定的房屋的居住面积和厅的面积为实际安置用房的面积,即两居室房屋门厅的面积为4平方米,居室面积为10平方米和12平方米;2.被告支付给原告每人补偿金人民币500元;3.诉讼费由被告负担。
上海拆迁律师分析:本案中,拆迁人与被拆迁人所订立的拆迁协议是双方协商的结果,属双方真实的意思表示,是合法有效的协议;协议一经订立,双方都必须依据协议的内容履行自己的义务。在履行过程中,如果需要对合同的内容进行变更,需要提前通知对方。只有在对方同意变更的情况下,变更后的协议才具有法律效力。本案中拆迁人与被拆迁人就房屋的面积已经进行了明确的定,开发商应当严格按照协议的约定进行房屋的开发建设。在未通知被拆迁人的情况下就对房屋的面积进行修改,属于违约行为。房屋开发是一种固定资产投资行为,房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定,为此必须经过政府规划部门审批。开发商必须严格依照有关部门批准的规划内容进行开发,不得更改。设计单位、施工单位和建设单位都必须严格按照建设工程规划证等规划要求设计、施工和建设。建设工程竣工后,建设单位或个人必须向规划部门申请规划验收,验收不合格的,房地产管理部门不予房地产权属登记。开发商在房地产开发过程中,擅自更改规划设计的,比如增加容积率、加高楼房的层数、绿地改为建设用地、商业用途改为住宅用途等,违反了规划管理方面的行政法规规范,系行政违法。对此,规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。
【关联法条链接】《合同法》第8条
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