案例：2001年12月10日,东莞市规划局颁发给开发公司房屋拆迁  '许可证,开发公司获准对丰浩江等21人所有的东纵大道18号24间商铺房屋进行拆迁。开发公司提出的拆迁补偿方案为:1.作价补偿,按拆迁建筑面积一次性现全补偿,补偿全额按评估价计算;2.产权调换,以拆迁现有商铺的建筑面积与该地新建商铺之比1:0.6的标准进行产权调换,互不补偿差额。但经多次协商,开发公司与丰浩江等17人未能达成拆迁补偿安置协议。2002年4月,开发公司向东莞市规划局申请行政裁决。经开发公司委托,华联公司于2002年5月20日对需要拆迁的商铺房屋作了资产评估报告。评估结论是:拟拆迁的物业商铺评估均价每平方米5194・61元,仓库评估均价每平方米3480元。2002年8月30日,东莞市规划局作出了拆迁裁决,主内容包括:1.东纵大道18号24个铺位的拆迁按如下方式进行补偿安置,若被申请人选择货币补偿的,则曲申请人按照申请人提供的拆迁评估报告的评估金额一次性支付各被申请人;若被申请人选择产权调换的,如按拆迁房屋面积与该地新建商铺以⒈06的标准进行产权调换,双方需补偿差价;若按拆迁房屋面积与该地新建商铺以⒈1的标准进行产权调换,则双方应计算被拆迁房屋的补偿全额和调换房屋的价格,结清产权调换的差价。2.申请人一次性支付商铺营业损失费给被申请人,  灬具体标准按房屋拆迁公布前6个月由税务部门核发的税后平均利润按月以8O%计算补偿,期限为半年。3・申请人一次性支付搬家  费1000元/铺给被申请人。4.建筑物内部装修补偿按市有关标准给予经济补偿。5,自本裁决生效之日起15天内被申请人必须迁出东纵大道18号24个铺位,这些房屋应曲申请人拆除。丰浩江等21位业主认为:1.上述裁决所依据的评估报告在委托主体、使用条件和范围、适用程序等方面适用法律错误;2.评估报告的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证;3∶评估报告将上诉人的商铺分为商铺和仓库,且提出“如按拆迁房屋面积与该地新建成商铺以⒈0,6的标准进行产权调换,双方不需要补偿差价”,显然有违公平。所以认定该裁决结果损害了原告的合法权益,向广东省东莞市中级人民法院提起行政诉讼,请求撤销房屋拆迁行政裁决。一审法院维持了东莞市规划局的行政裁决。丰浩江等17人不服提起上诉。二审法院认为:曲于作出评估报告的两位评估人员中有一位不具备法定评估资格,且评估人员既未对委托方房地产开发公司提供的资料进行审核,亦未能依法取证证明其所采纳的租全标准,在程序上存在严重违法。东莞市规划局在未依法对该评估报告的上述事项进行审查的情况下,即采纳其作为行政裁决的依据,应认定为裁决的证据不足,依法应予撤销。

   上海拆迁律师分析：房屋拆迁评估机构在进行评估时必须遵守如下规则:1.主体合法,即接受委托进行房屋拆迁评估的房地产评估机构必须是依法设立、具有房地产价格评估资格的估价机构。2005年建设部颁发的《房地产估价机构管理办法》将房地产估价机构资质等级分为一、二、三级并分别规定了各资质等级房地产估价机构的设立条件和业务范围。拆迁当事人委托违法设的评估机构所作出的评估报告无效。2.程序合法,其中包括:(1)委托人必须与被委托人订立书面委托合同。2003年《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条对此作了明确规定。(2)接受委托的评估机构必须收集估价所需的资料,实地察看估价对象,明确估价对象。(3)估价报告须依法出具。拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字。本案中,广东省高级人民法院作出此案判决时《房地产估价机构管理办法》尚未出台,该院也没有引用《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定,但是,依据其他法律法规作出了正确的判决。首先,就评估报告的合法性而言,该院认为,东莞市规划局采纳华联公司作出的评估报告作为其行政裁决依据时,应当对作出该评估报告的评估人员的资格进行审查。人事部和国有资产管理局联合发布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第24条规定:“资产评估机构接受委托承接的评估项目,其项目负责人只能由注册资产评估师担任,评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。”本案《评估报告》中签署姓名的评估人员为张瑞明和肖晓康,但只有张瑞明具有注册估师资格,肖晓康不具有注册评估师资格。根据上述规定,该评估报告无效。其次,就评估报告作出的程序而言,评估机构的人员负有对委托方开发公司提供的资料进行审核并实地勘查的义务,但是作为注册资产评估师的张瑞明,评估时未对委托方开发公司提供的资料进行审核,直接采纳开发公司的意见,将涉案房屋已事先区分为商铺和仓库,违反了财政部发布的《中国注册资产评估师职业道德规范》第18条“注册资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查并对客户提供的有关资料迸行审核”的规定。最后,评估报告中采用的租金标准据称是通过询问涉案房屋周围有关人员后确定的,但评估人张瑞明却不能提供证据对此予以证明,故评估公司采用该租金标准证据不足,程序违法。

    上海拆迁律师提示：房屋拆迁评估必须依法作出。首先,评估机构必须是依法设立的评估机构;其次,委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同;再次,评估机构必须收集审查证据材料,进行实地勘查,采用市场比较法等方法作出评估报告;最后,评估报告的形式必须合法,由至少2名专职注册房地产估价师签字。

【关联法条链接】《城市房屋拆迁估价指导意见》第7、15条《房地产估价机构管理办法》第7。31条《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第62条