案例：张某家住北京市某大街12号，院内共有住房5间,其中1间门脸房作商业用房出租。2004年,该地区被规划为商业街,张某的房屋在拆迁范围内。在拆迁人某建设公司与赵某的多次协商中,双方对货币补偿的方式没有异议,但是在对房屋作价问题上分歧较大。张某认为临街的门脸房作为商业房,应当比照邻近的朝阳大街商业用房的价格作价。但是建设公哥认为,赵某居住的位置与朝阳大街的位置在各方日均不具有可比性,不同意参照朝阳大街商业房的价格补偿,双方因此发生争议。于是建设公司委托市某房地产评估公司对房屋的价格进行评估,双方筌订了评估协议。此后,该房地产评估公司先后两次去张某出租的门脸房进行现场勘查,但是均没有通知张某本人。在评估报告作出后,该房地产评估公司派人向张某送达评估报告,都遇张某外出,于是该公司员工将评估报告交给了门脸房的承租人李某,委托其转交张某。事后李某将北事忘却,张某一直没有收到评估报告。2004年10月,建设公司向市房管局申请拆迁行政裁决,市房管局依据某房地产评估公司的评估报告,裁决建筑公司向张某补偿10万元。张某不服,认为此裁决事实不清,评估报告作出的程序违法,不应当作为裁决的依据,于是向法院提起行政诉讼,请求撤销市房管局的行政裁决。法院经审理认为:市房管局作出此行政裁决的主要事实依据就是某房地产评估公司出具的拆迁评估报告。但是,该房地产评估公司在评估过程中有多处程序违法行为,因此应认定此评估报告无效,不能作为裁决的依据。所以,市房管局的行政裁决事实不清,证据不足,判决撤销此具体行政行为。

    上海拆迁律师分析：为确保实现公平、正义的价值理念,充分保护被拆迁人的合法权益,法律规定拆迁评估必须遵循一定的法律程序,否则因违反法定程序而无效。通常来讲,拆迁评估由拆迁人进行委托,委托有评估资质的专业房地产评估公司对被拆迁房屋的价格依据市场价进行作价。但是,为保护被拆迁人的知情杈,法律规定房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估,应当通知被拆迁房屋的所有人到场,被拆迁房屋的所有人应当予以配合。所以,评估机构首先有通知的义务。当然,如果被拆迁人接到通知后拒不到场或拒不配合评估工作,评估机构也可以进行评估。此外,在评估结果作出后,评估人应当依法制作评估报告,并依法送达。送达评估报告,应当直接送达受送达人(即被拆迁人或其委托的人)。受送达人是公民的,本人不在交给与他同住的成年家属签收;受送达人有代理人的可以送交其代理人签收;受送达人已指定代收人的,送交代收人签收。送达评估报告必须有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名盖章本案中,首先,在进行评估时,某房地产评估公司没有通知张某到场进行现场勘验,提取证据资料,没有尽到通知义务,直接侵犯了张某的知情杈;其次,在评估报告的送达过程中,既没有将报告直接送达张某本人,也未送达给其同住的成年家属,而是交给了承租人李某。李某不是张某的代理人或指定的代收人,所以此送达行为无效,该评估报告应视为未送达而不发生法律效力。所以,市房管局依据这样一个违反法定程哜而未效的评估报告作出裁决,显然是没有充分的事实依据的。因此法院判决撤销该具体行政行为是正确的。

    上海拆迁律师提示：拆迁评估机构必须通知被拆迁房屋的所有人到场。评估报告作出后,必须依法履行送达手续,将评估报告送达被拆迁人或其委托的代理人或指定的代收人,否则送达行为无效,评估报亨不发生法律效力。

【关联法条链接】《城市房屋拆迁估价指导意见》第15、16、18条