【案情】王某在西城区某街10号有一商业房。⒛00年10月,王某将此房出租给李某经营五金日化产品,租期5年,租金每月5000元。2O04年3月,市房管局贴出拆迁公告,告知此地带要进行旧城改造,通知各被拆迁人与拆迁人某开发公司签订拆迁补偿安置协议。根据公告公布的补偿方案,王某可以以产权调换的方式调换开发公司新建的绿新家园小区门脸房,该安置房靠近商业中心,其区位要优于自己现在的房屋所在的区位。考虑到重新出租安置房的租金必然高于现在与李某的租赁合同约定的租金,王某打算终止与李某的租赁关系,于是找到李某商量。李某希望能继续以原租全租赁王某的安置房,所以不同意终止租赁合同,二人几次协商都不能达成协议。于是,王某与开发公司签订产权调换协议。开发公司依约将安置房交付王某后,乒某拒绝李某继续租赁此房。李某因此诉至法院,要求法院判令其对产权调换的安置房有承租权。

法院认为:根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第21条的规定,李某对安置房的租赁权受法律保护,王某不得拒绝李某继续承租,并判令二人重新订立房屋租赁合同。

    上海拆迁律师分析：租赁权民法保护的典型法律原则就是买卖不破租赁,这是指一旦房屋上设立了租赁杈,那么即使房屋所有权人在租赁期内又将此房转让他人,承租人仍然可以继续租赁这个房屋,买卖行为不影响租赁权的继续存在和有效,只不过租赁法律关系中的出租人由原房屋所有权人变更为房屋的受让人。在房屋拆迁中,法律法规同样体现了对承租人合法权益的特殊保护立场。援用买卖不破租赁的原理,《城市房屋拆迁管理条例》也规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋拆迁人重新订立房屋租赁合同。所以法院据此判决李某对安置房有承租权,并判令王某与李某重新订立租赁合同。但是,像本案这样,李某和王某一样是商人,租赁房屋目的不在于解决居住问题,而在于追求利润最大化问题。如果确认李某可以原租赁合同确定的租金标准继续租赁王某的房屋,李某获益匪浅,而王某将遭受一定的损失。则在此种情况下,王某可以拆迁作为情势变更的理由,要求法院变更租赁合同的内容,提高租金标准。

    上海拆迁律师提示：被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换,产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

【关联法条链接】《城市房屋拆迁管理条例》第21条