案例：牛某父子二人原居住于北京市海淀区圆明园117号院的10间房屋,该房属于北京市海淀区圆明园管理处(以下简称圆明园管理处)所有。19%年10月,牛某父子居住的117号院被拆迁。圆明园管理处与牛某父子分别签订了拆迁安置协议。协议约定,由圆明园管理处分别为牛某父子安置二居室1套`三居室2套;牛某父子应于1994年1I月4日前将原住房腾空交付圆明园管理处。协议签订后,圆明园管理处依照协议为二人办理了房屋入住手续。但经多次催促,牛某父子拒不领取搬家补助费及补偿款,并且将应交付的房屋非法出租。1995年,圆明园管理处将牛某父子二人的拆迁补偿款及搬家补助费连同利息以二人的名义分别存入北京市海淀区清华园城市信用社,但牛某父子二人一直未依约腾退房屋,故圆明园管理处诉至法院,要求牛某父子履行协议,将位于北京市海淀区圆明园Ⅱ7号的10间房屋腾空,交付该管理处。

一审法院认为:圆明园管理处与牛某父子签订的拆迁安置补偿协议系奴方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故应为有效协议;双方均应按协议的约定履行各自的义务。现圆明园管理处依照协议为牛某父子进行了公房安置,且牛某父子也已经入住安置房屋;后圆明园管理处通过提存的形式给付了牛某父子拆迕补偿款、搬家补助费及fll息;至此,圆朗园管理处已依照协议的约定履行了自己所负的合同义务。而牛某父子至今未按照协议的约定将被拆迁房屋交付圆明园管理处拆除,其二人行为已构成违约,故法院对于圆明园管理处要求牛某父子二人腾退房屋的诉讼请求,予以支持。依据《民事诉讼法》第130条,《合同法》第107条,法院判决:牛某父子于判决生效后15自内将位于北京市海淀区圆明园117号院内的房屋十间腾空,交付北京市海淀区圆明园管理处。一审判决后,牛某父子不服,提出上诉,认为圆明园管理处提供的安置协议只对安置的住房进行了约定,而对补偿却未作约定,该协议缺失法定要件,因而是无效的,原审判决认定该协议合法有效错误。              -

二审法院经审理认为|圆明园管理处与牛某父子签订的拆迁安置补偿协议系奴方当事人真实意忠表示,且不违反法律、行政法规的强+ll性规定,该协议合法有效。双方均应遵照诚实信用原则按协议的约定履行各自奶义务。现圆明园管理处依照协议为牛某父子进行亍公房安直,牛某父子已经入住安置房屋;后圆明园管理处逋过提存的衫式给付了牛某父子拆迁补偿款、搬家补助费及利息;至此,圆明园管理处已依踉协钗的约定履行了自己所负的合同义务。而牛某父手至今未按照钚议的约定将被拆迁房屋交付圆明园管理处拆除,牛某父子的行为已构成违约,且其二人对不予腾房没有充分的抗辩理由,故原审法院判决牛某父子将诉争房屋腾退正确。牛某父子关于拆迁安置协议因未对补偿进行约定而无冬的上诉理由,缺乏法律依据,本院不予支持。故驳回上诉,维持原判。

    上海拆迁律师分析：房屋租赁是指房屋所有权人在一定期限内将其拥有的房屋的 使用权让渡给使用人使用,由使用人支付租金的行为占从房屋租赁的概念可以看出,房屋租赁需符合以下几个要件:工是出租人应当是房屋的所有人;二是租赁应当有期限;三是承租人应当交纳租金。但在实践中,由于长期实行住房实物分配制度,有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件,但已形成了事实上的租赁。表现为:一是虽有租赁协议(或房屋分配单),但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离,使用人也定期交纳租金,也应界定为租赁房屋,按租赁房屋进行补偿、安置。这种情形主要发生在大量的公有房屋之中。二是虽没有租赁协议,但也定期交纳租金。由于历史原因,虽没有任何手续,但所有人与使用人一直分离,也定期交纳租金,也应界定为租赁行为。三是既没有租赁协议,也不交租金(主要是历史遗留问题)。对于这些事实租赁,在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。租赁住房的拆迁补偿安置问题,涉及房屋所有人和承租人的关系,情况比较复杂,既要对房屋所有人进行补偿,又要考虑社会安定,对房屋使用人进行安置。为了保护房屋所有人的利益,同时兼顾房屋承租人的利益,《城市房屋拆迁管理条例》第zT条规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。这样规定有两层含义:一是,体现了对房屋所有人补偿的原则,保障了房屋所有人选择补偿方式的权利,可以选择货币补偿,也可以选择房屋产杈调换;二是,设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提,即被拆迁人必须要善安置承租人或者双方协商一致解除租赁关系,才能获得补偿,以免房屋所有人不能拿到货币补偿款时就弃承租人于不顾。

    上海拆迁律师提示：租住公有房屋的承租人,在自己所租住的公有房屋被拆迁时,有权要求被拆迁人予以补偿或者予以野善安置。被拆迁人只有对承租人进行了补偿或者安置后,才能获得拆迁人的补偿。

【关联法条链拄】《城市房屋拆迁管理条例》第27条