案例：赵某系北京市某餐厅经理,2OO2年8月⒛日其与北京市某区烟酒公司(筒称“烟酒公司”)签订了一份房屋租赁合同,约定由赵期间如遇开发征地给赵某租赁烟酒公司位于良乡拱辰南大街42号的门面房和仓库，面积1100平方米，租赁期限自2002年起至2004年8月31日止，租赁期间如遇开发征地给赵某造成损失时出租方给予赔偿。合同签定后赵某投资对所租赁的房屋进行了装修,之后开始经营餐厅。2O09年6月良乡卫星城建设管理委员会根据卫星城总体规划及拱辰南大街拆迁改造方案通知烟酒公司拆迁赵某租赁的房屋并于同月进行了拆除。为了确定拆迁补偿,良纟卫星城管委委托北京某房地产评估有限公司对赵某装修房屋的价值进行了评估估装修总价为882309元。2O03年6月18日烟酒公司与某房地'产开发公司签订了用地补偿协议,该协议由开发公司按国家有关规定进行拆迁补偿。但给赵某的拆迁补偿一直未付。故诉至法院要求烟酒公司给付其装修补偿款8823O9元,攴付停业综合补偿费880000元。

一审法院认为:原告赵某与被告烟酒公司达成的租赁合同不违反有关法律规定,应为有效。原告所租赁的房屋在良乡卫星城建设管理委员会根据卫星城总体规划及拱辰南大街拆迁改造方案拆迁后,被告烟酒公司对原告所租赁房屋的装修损失和停业综合补偿损失应承担民事责任。依据《合同法》第109条、《北京市城市房屋拆迁管理办法》第33条之规定,判决被告烟酒公司于本判决生效后15日内给付原告赵某装修补偿款gs2309元,停业综合补偿费88万元。判决后,烟酒公司不服,提出上诉。二审法院认为:烟酒公司与赵某签订的房屋租赁合同不违反有关法律规定,为有效合同,应该受到法律保护。双方在合同中对因拆迁所导致的赵某的损失,约定由烟酒公司赔偿。根据双方的约定和拆迁方面法规、政策的规定,确定烟酒公司对赵某因拆迁而受到的损失负有赔偿义务。在拆迁之前,经北京某房地产评估有限公司对赵某装修房屋价值的评估结论,赵某在拆迁之前的房屋装修总价为88万余元,可以认定赵某具有与装修总价等额的损失,该损失应由烟酒公司予以赔偿。烟酒公司上诉请求拒绝支付该项损失,缺乏依据,不予支持。原审法院对此处理正确,予以维持。因房屋拆迁给赵某造成了停产、停业损失是客观存在的,但拆迁人对非住宅房屋给予的一次性停产、停业综合补偿费是对房屋所有人的补助。因房屋一旦被拆迁,原房屋所有人不能再以此出租经营,客观上亦存在经营性损失。对于拆迁人给予的一次性停产、停业综合补偿费的分配,承租人赵某是否能够分得一部分,应该根据双方在租赁合同中的约定进行处理。本案双方在租赁合中已明确约定烟酒公司在拆迁时对赵某的损失赔偿,虽然未明确具体的赔偿项目,但应该视为包括一次性停产停业综合补助费一项,所以烟酒公司不能将该项补偿费独占,同时也不需将补偿费的绝大部分给予赵某。原审法院对此处理不妥,予以纠正,本院将根据双方的具体情况,酌情确定双方之间的分配比例。综上所述,依据《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定,维持一审法院关于烟酒公司给付赵某装修补偿款88z309元的判决,并将一审法院关于烟酒公司给付赵某停业综合补助费88万元的判决变更为狃万元。

   上海拆迁律师分析：关于赵某是否属于被拆迁人的问题,主要认定其是否为房屋的所有权人。根据《城市房地产管理法》、《城市公有房屋管理规定》和《城市私有房屋管理条例》的相关规定,新建的房屋,应当在规定的时间内到房地产行政主管部门办理产权登记手续;进行交易的房屋,在房屋的所有权发生变动时,应当到房屋产权登记主管部门办理产权变更登记手续。一般情况下,房屋及其附属物的所有权人应当持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证书或者是

房屋共有权证,只要是被拆除房屋的产权人持有上述证书,就可以认定其为拆迁房屋的被拆迁人。本案中的赵某是依据租赁合同方式取得烟酒公司房屋使用权的,其应为房屋的使用杈人而不能是所有权人,所以其无权作为被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿合同。租赁合同解除后,租赁房屋的装修问题在司法实践中一般分为两种情况处理。一种情况是,如果承租人与房东对合同终止后装潢问题有约定的,按约定处理;另一种情况是对装修问题未作约定,这里又分为两种情况,一是没有任何约定,即既没有约定装潢需要办理的手续,也没有约定终止合同时对装潢如何处理。此时,根据《合同法》的规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失,承租人无权要求房东补偿装潢损失。二是只约定了可以进行装修,但未约定合同终止时装修如何处理。这种情况下,要看承租.人对装修是否已经折旧完毕。如果已经折旧完毕,房东可以不给予承租人装修补偿;如果尚未折旧完毕,可对尚未折旧完毕部分的装修进行鉴定和评估,然后房东对承租人适当补偿。本案赵某属于第一种情况，与烟酒兮司在合同中约定了当房屋遇到拆迁时,由烟酒公司对赵某的损失进行赔偿。该合同系双方当事人真实的意思表示,烟酒公司应当改造合同所约定的义务,对赵某进行赔偿。双方未在合同中明确赔偿的范围和具体数额,法院按照房地产评估公司确定的赵某装修房屋的价值进行确定是合理的。此外,二审法院还依据公平原则确定了赵某停业后的损失,并要求烟酒公司向赵某支付一定数额的停业综合补偿费,这也是法律所允许的。

    上海拆迁律师提示：承租人依据租赁合同方式取得租赁房屋使用权的,其为房屋的使用权人而不是所有权人,所以无权作为被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿合同并取得拆迁补偿款。

【关联法条链接】《城市房屋拆迁管理条例》第4条