上海房产律师称：权变动的,不影响租赁合同的效力.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有定的除外。(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。“买卖不破租赁”是指在承租人与出租人之间的租赁关系成立之后,出租人将租赁物的所有权转让给第三人的情形下,原先在该所有权项下的承租人仍然可以根据其与原所有人之间的租赁合同向新所有权人主张继续履行租赁合同的权利,新所有权人取得的所有权实质上是负担租赁债权的所有权。“买卖不破租赁”的直接效力就是买受人所取得的对于租赁物的所有权,受到承租人对于该物租赁权的对抗,从而不能使租赁关系被破除,承租人对于该物的租赁权不受买卖效力的作用。这种经过物权化后的债权的效力也不是绝对的,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第甾条明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”为抵押权设定在房产出租之前,抵押权和租赁权相冲突的情况下,租赁权人应当知道该房产抵押可能带来的不利后果,但抵押权人却不能预料到因抵押物被出租而产生的不利后果。所以出租之前抵押的,抵押权实现后租赁合同不应当对受让人有约束力,应当允许抵押物的新的所有权人解除合同。王小姐在年初时租一房,房租每月2∞0元,双方签订租赁期从2009年2月1日到2010年2月1日止。合同签订后,双方依约履行,一直以来都相安无事。今年6月中旬,王小姐突然接到房东的电话,告知其现租住的房屋已经转售给他人,要求王小姐在半月内搬走。王小姐认为房东没有提前通知自己,就将自己正租住的物业出售,而且还未到双方约定的租赁期。因为一时间很难找到合适的房子。王小姐便要求房东宽限到自己找到新的房子后再收回房屋。但房东以新买家要求尽快收楼为由,拒绝了王小姐的要求。王小姐一气之下拒绝搬走,以租赁期未到要求继续租住。双方未能达成协议,双方陷入僵持中。

【分析】本案涉及买卖不破租赁原则,《合同法》第229条就对这一制度作出了规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”适用“买卖不破租赁”的条件是:①租赁合同已成立并生效;②租赁物已交付承租人;③租赁物所有权变动是在租赁期间内发生的;④租赁物所有权已让与第三人。具备了上述条件,即使买受人不知道租赁关系的存在,承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。本案中王小姐可以继续租赁房屋,房东和新业主都无权要求承租人限期搬离。某市建材公司与某市建筑公司有多年的经济往来关系。2∞5年6月经双方结算后,某建筑公司仍欠建材公司货款32万元,同年12月,双方为偿还欠款发生纠纷,某建材公司将建筑公司诉至法院,要求偿还欠款32万元及利息。此案经法院主持调解,双方同意由某建筑公司于2∞6年2月10日前偿还建材公司欠款32万元,建材公司放弃利息部分,法院并制作了调解书送达双方,调解书生效并逾期后,某建筑公司未履行付款义务。某建材公司遂申请人民法院强制执行。执行中,法院于20O6年3月将某建筑公司的5间临街房地产进行了查封,并在房地产登记部门办理了查封手续。2006年5月,某建筑公司在未经法院同意的情况下,将已查封的房地产租赁给某甲经营,并签订了为期5年的租赁合同。因某建筑公司无现磬偿还欠款,2007年8月,执行法院委托拍卖机构对该房产进行公开拍卖,最后,被某乙竞得该房产,并在交清拍卖价款后,法院裁定该房产所有权转移给某乙所有。某乙遂要求某甲腾出房屋。某甲则以所租房屋未到期,且根据《合同法》中“买卖不破租赁”的原则,该租赁关系应当继续有效为曲拒绝了某乙的要求。