上海房产律师：承租人因为租用出租人的房屋而享有优先购买权,优先购买权的行使有以下几种情况。

(1)租赁房屋出售时承租人优先购买权出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。所谓的同等条件主要是指价格条件。在一个买卖合同中,购买的标的物、数量是一样的,合同成交的最主要的差别就在价格上。而实际房屋的交易在最后的成交阶段对房屋的结构、朝向、位置等等买卖双方是达成一致的,双方关注的最主要焦点往往在价格上。所以应当认为同等条件主要是价格条件。何谓合理期限法律没有明确的规定,所以为了避免不必要的麻烦,当事人应当尽合理的注意义务尽快行使权利履行义务。承租人享有的优先购买权,要使这种优先购买权变成确定的合同关系还需要权利人在有效的期限内向出卖人发出内容明确的意思表示,表明自己行使优先购买权,在与第三人同等的条件下购买该财产。优先购买权一经行使,即按照出卖人与第三人约定的相同条款与出卖人成立买卖关系,而出卖人与第三人之间订的买卖关系归于无效。出租人违反优先购买权的规定,造成享有优先购买权的承租人损害的,承租人只能向出租人请求损害赔偿,而不能宣告前手买卖合同无效。这是在保护承租人利益和买受利益之间所做的平衡。

(2)实现抵押权时的承租人的优先购买权出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。抵押权设定的目的是担保债权的实现,.其追求的是抵押物的变现价值。而租赁权追求的是占有和使用的价值,一般情况下二者并不冲突。但是在实现抵押权并将抵押物折价偿还务的时候,承租人和抵押权人的优先权是有冲突的。此种情况下一般认为承租人的优先购买权先于抵押权。因为抵押权人以折价的方式实现抵押权,折价抵偿仍可认定是一种买卖,因此承租人依然享有优先购买权。

(3)房屋拍卖时承租人的优先购买权在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先人于拍卖日到场。”第16条规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人。”

(4)承租人优先购买权的例外具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。

①房屋共有人行使优先购买权的。②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。③出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的。④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。房屋共人的优先购买权,是房屋共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分,所享有的在同等条件下先于其他第三人购买的权利。这种共有人的优先购买权是基于共有关系和分割之前的共有物权。分割后的共有财产份额之间依然存在一定的联系,所以基于共有的优先购买权具有物权性,其效力应该高于承租人的优先购买权。如果出租人将房屋出卖给近亲属的,承租人不得行使优先购买权,因为此种情形下的买卖往往带有一定的感情色彩,其交易价格也不一定是市场价格。在某些情况下近亲属之间的房屋买卖还有可能具有身份或传承关系。如果允许承租人行使优先购买权,无疑是对亲情的干预和对传统亲情的反对。稳定这种亲属关系,是稳定社会的需要。因此,出租人将房屋出卖给近亲属,承租人主张优先购买权的,法院不予支持。第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的情况下,善意一般是指不知情。通常动产交易可以依善意取得制度使交易得到保护,而对不动产交易不适用善意取得制度。此处的规定并不是表明不动产适用善意取得制度,此承租人优先购买权的排除主要是基于对登记公示、公信效力的尊重,当然也有对善意买受人利益的保护。

2006年7月,梁某和陈某签订一份房屋租赁合同,约定梁某租用陈某的位于城区楼房,楼房分前后部分,前部分梁某租用做生意,后部分陈某自己居住。梁某每年支付租金7000元,租期为2年。2008年6月5日,陈某与第三人张某签订整套房屋买卖协议,协议签订后,陈某将楼房过户给张某,并办理了相关土地使用权转让手续。梁某认为陈某与张某的买卖行为侵犯了他的优先购买杈,遂向法院提起诉讼。

   上海房产律师：根据《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中,陈某出售的是整体房屋,而梁某只是房屋部分承租人。优先购买权是否涉及全部房屋,法律,并无规定,但是对于部分承租权是否享有购买优先权最高法院有一个批复对此有规定。《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》作出如下回复:江苏省高级人民法院:你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题,目前,法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为:目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑。

(1)从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

(2)从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买杈。请你院结合以上因素,根据案件具体情况,妥善处理。本案中陈某的房屋如果是不可分的,梁某仅仅要求承租部分的优先购买杈,则交易无法实现,可以认定梁某与张某在购买其整体房屋方面不具备同等条件。如果是前后房屋可分并有独立的房产证,因为前面是门店用房,后面是居住用房,如果梁某仅仅要求门店房的优先购买权则会造成其居住用房的贬损,在这种情况下梁某也不具各张某购买整体房屋的同等条件。