上海房产律师分析：转租是指承租人将租赁物全部或一部分复出租于第三人(次承租人),供其使用、收益,第三人则支付租金,而承租人本身并不脱离原租赁关系的行为。《合同法》第224条对转租合同做出了明确的规定,即承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。（1)转租的期限承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。房屋的转租基于出租人和承租人之间签订的有效合同,因此,原合同的期限就是转租合同的最长期限。如果超过了原合同期限,次承租人对超过原合同规定期限的房屋占有就失去了法律依据而变为非法占有。如果出租人同意转租合同有效,该有效的意思表示并不能使出租人与承租人之间的房屋租赁合同转为有效,只不过是在出租人和次承租人之间形成了新的房屋租赁合同。所以,转租合同的期限不能超过原出租合同的期限。(2)同意转租的推定出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合囝或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。未经出租人同意的转租合同是效力待定的合同,其是否有效取决于出租人是否行使合同的撤销权。如果从出租人知道或应当知道转租是在6个月当中出租人不行使撤销权,那么法律推定该转租合同是有效的合同;如果出租人表示了异议,那么合同就归于无效。(3)次承租人的代偿请求权因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。在承租人拖欠支付租金的情况下,依据《合同法》第94条规定,当事人工方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。第227条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。租金是承租人的主要义务也是出租人的主要权利,承租人拖欠租金损害了承租人的主要合同利益,因此承租人当然可以解除合同。但在转租的情况下,次承租人是实际的房屋占有者和使用者,也是房屋租金的实际支付者,如果合同解除,次承租人的利益会因非次承租人的原因受到损失。但由于次承租人并不是出租人和承租人之间的租赁合同的当事人,此种情况下通过次承租人的代偿制度给次承租人一个变通的选择权既可以满足出租人的合同利益也可以顾次承租人的利益,有利于经济关系的稳定和效率。因此在次承租人代承租人支付拖欠的租金和违约金后,法律赋予次承租人对待出租人合同解除权的抗辩权。当然,次承租人在代位清偿后有权向承租人折抵或追偿。(4)出租人的求偿权房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。在转租法律关系中,存在两个合同,即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。出租人与次承租人之间不存在直接的租赁合同法律关系,虽然转租得到了出租人的同意,基于合同相对性原理,出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系,所以出租人只能能向租赁合同的相对人即承租人要求其承担违约责任。但是在合同无效、履行期届满、合同解除的情况下,三者之间的合同法律关系不在存在,此承租人的占有房屋的行为变成了无权占有,是对房屋物权的侵犯。基于物权侵权的法律关系,出租人可以向次承租人请求支付房屋使用费。