上海房产律师分析：《合同法》第223条规定,“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状,对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中,承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定,建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑。《建设工程质量管理条例》释义解释称,“改建是指不增加建筑物或建设项目体量,J在原有基础上,为改善建筑物使用功能、改变使用目的,对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看,改建包括装饰装修,均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修,房屋增设他物因多在装饰装修中进行,且常与房屋结合密切不可分离,同装饰装修区分不明显,一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解,条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修程的装饰装修物和增设的他物。对租赁房屋进行改善或者增设他物,均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价的经济学标准划分,装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后,动产成为不动产的重要部分,非毁损或变更其性质而不能分离。例如租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板;租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说,动产与不动产的附合发生物权法上的效果,包括两个方面:一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳,动产所有权灭失。二是不动产所有及时取得动产的所有权。依照添附理论,对于未形成附合的装饰装修物,不能产生所有权变动的法律后果,其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态,吸收物权添附理论,规定未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所权。一般来说,房屋属于出租人所有,未经出租人同意承租人不得对其进行装饰装修,否则出租可以基于物权请求权或侵权请求权请求恢复原状或损害赔偿。在出租人同意装修的情况下,对装饰装修的处理分以下几种情况。(1)承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经出租人同意的添附在合同无效时如果出租人同意利用或者已经利用的,承租人可以基于不当得利请求权要求出租人进行补偿。如果出租人不同意利用时,应当按照双方的过错分担现值的损失。承租人进行装修并不是为了出租人的利益,而是为了更好的实现自己的经营目的或者是居住目的,而且承租人对于租赁期是明了的。因此如果租赁期满,表明承租人已经对装饰装修物进行了充分利用,也就不能再要求出租人进行补偿。但是如果合同无效,承租人无法对装饰装修成果进行完全的利用,因此对于装饰装修的现值应当予以适当补偿。赔偿责任的认定和分担应当按照过错原则进行判断。如果是出租人的原因导致合同无效,那么就应当由租人补偿装饰装修的现值;如果是承租人的原因导致合同无效,那么就应当由承租人自已来承担装饰装修的现值;如果双方都存在过错,则应当按照双方过错程度分担装饰装修的现值。(2)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。有效的房屋租赁合同终止以后,未形成附和的装饰装修物依然具有独立性,如果合同没有约定,则承租人有基于所有权的取回权。而出租人可以基于其对房屋的所有权请求承租人拆除装修装饰物以排除妨害。如果因为承租人的拆除行为造成出租人房屋毁损的,出租人享有恢复原状请求权。附合发生债权法上的效果是丧失动产所有权的人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中,出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权,却不必然获得利益,承租人亦不会当然遭受损失,不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定。①承租人对租赁房屋装饰装修,是为满足已方的使用需要,根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时,出租人往往要重新进行装修,不会因接受承租人的装饰装修获取利益。②承租人如经出租人同意装饰装修,应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用,该费用作为其租赁房屋的投资成本,应当在租赁期间内摊销完毕。《合同法》第235条规定,“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定,承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态,出租人不能要求承租人恢复房屋原状,亦无需对装饰装修予以补偿。③装饰装修主要发生在经营用房租赁中,缔约双方普遍约定合同履行期间届满,出租人无偿取得装饰装修,上述约定已经成为行业惯例。(3)承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理。①因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。②因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。③因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。④因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。对于经出租人同意的装饰装修因为合同遭到解除从而使承租人的装修利益得不到全部实现因而受到损失,有约定的优先适用其约定。没有约定的其赔偿责任的分配仍然采用过错原则,按照导致合同解除的当事人过错程度分配责任。在双方都没有过错的情况之下则采用公平原则作为补充。昏上述规定中,涵盖了如下方面的内容。第一,明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除,承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值,是由合同解除导致的,该价值作为合同解除的损失,由导致合同解除的违约方负担。双方违约的,根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的,按照公平原则分担。依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定,出租房屋被国家征收或者被拆迁时,政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿c依照相关行政规范,补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失c租赁房屋在返还出租人之前,装饰装修物归承租人所有,补偿款作为装饰装修物的代位物,依照物权归属原则,归承租人所有。此时,虽然合同解除具有不可归责于双方的事由,却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题,装饰装修的补偿按照物的归属,在拆迁补偿款中处理。《解释》第11条第(四)项因此作出“法律另有规定的,适用其规定”的表述,作为适用解释规定负担原则之外的兜底条款。第二,确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定,合同解除时装饰装修的损失为残值损失,这一损失范围的确定,需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修,表明装饰装修对出租人具有利用价值,该价值由出租人实际取得,其应当依照不当得利的民法理论,对承租人予以补偿,补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍采用,因此仅在《解释》第11条第(二)项进行了规定,在第(三)、 (四)项中未作表述,但该原则在第(三)、(四)项规定情形中同样适用。(4)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人对房屋进行装饰装修是为了满足自己的利益和居住要求,并不是为了出租人的利益。如果租赁妍腩,承租人已经对装饰装修物进行了充分利用,在其装饰装修构成附合的情况下,其利用价值对承租人来讲已经耗尽,承租人不能再要求出租人进行补偿。5)承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:①办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;②未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。(6)承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。如果装饰装修或者扩建未经出租人同意,形成添附的,按照添附的规则,添附物归不动产所有权人所有。同时该添附会构成对出租人房屋所有权的侵害。因此出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。如果未与房屋形成添附,承租人则负有拆除装饰装修以及扩建部分的责任,同时出租人仍然具有恢复原状或者赔偿损失的请求权。(7)现值损失和残值损失的计算方法《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的“剩余价值”,该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下,残值损失与装饰装修的现值相符,但因为《解释确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕,故合同履行期间已经摊销(消耗)的装饰装修费用,不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用,该费用可能高于或者低于装饰装修的现值,此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则:如果未摊销费用高于现值,残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失备应当以实际损失为基础确定;如果未摊销费用低于现值,残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则,如果每年摊销(消耗)的费用高于按照审计确定的折旧费用,双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用,按照未摊销的费用确定残值损失,否则,装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。如装饰装修费用60万元,租期5年,合同履行3年后解除,则摊销费用为36万元,未摊销费用为60-36=24(万元),如果装饰装现值为⒛万元,残值损失应当确定为20万元;如果装饰装修现值为3O万元,残值损失应当确定为24万元。